Mehrfamilienhaus kaufen: Due-Diligence-Checkliste

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses ist für viele Kapitalanleger der Einstieg in größere Volumina. Er ist zugleich eine Transaktion mit vielen Fehlerquellen: Mietverträge, Zustand, Energie, Recht und Steuern greifen ineinander, und die finanzierende Bank prüft dieselben Punkte aus ihrer Perspektive. Diese Due-Diligence-Checkliste führt Sie durch die wichtigsten Prüfschritte vor dem Notartermin, rechnet ein Ankaufsbeispiel durch und zeigt, welche Unterlagen die Bank erwartet.

Den Überblick über Objektarten, Rendite, Steuern und Mietrecht bietet der Leitfaden Immobilie als Kapitalanlage 2026.

Wie gehen Sie beim Ankauf Schritt für Schritt vor?

Ein strukturierter Ablauf verhindert, dass wichtige Punkte erst nach der Unterschrift auffallen. Die Finanzierungsfrage sollte parallel zur Objektprüfung geklärt werden.

1. Eckdaten prüfen: Kaufpreisfaktor, Nettorendite und Eigenkapitalbedarf grob berechnen (siehe Kaufpreisfaktor und Mietrendite).
2. Unterlagen anfordern: Vom Verkäufer oder Makler alle Objekt- und Mieterunterlagen einholen.
3. Besichtigung durchführen: Gebäude, Wohnungen und Technik in Augenschein nehmen, ggf. mit Sachverständigem.
4. Finanzierung abstimmen: Bank oder Finanzierungspartner mit Eckdaten ansprechen; die Bank beauftragt in der Regel eine Bewertung.
5. Kaufvertrag prüfen lassen: Notar und gegebenenfalls Rechtsanwalt prüfen Entwurf, Gewährleistung und Fristen.
6. Beurkundung und Vollzug: Kaufvertrag, Grundschuldbestellung, Kaufpreisfälligkeit, Besitzübergang.

Welche rechtlichen Punkte gehören in die Checkliste?

• Grundbuchauszug: Eigentümer, Lasten und Beschränkungen in Abteilung II (Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch), bestehende Grundpfandrechte in Abteilung III.
• Baulastenverzeichnis und Altlastenauskunft; in Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, dort sind andere Nachweise heranzuziehen.
• Teilungserklärung, falls das Objekt aufgeteilt ist oder aufgeteilt werden soll.
• Baugenehmigung und Pläne: Entsprechen Nutzung und Wohnungszuschnitt der Genehmigung? Sind Umbauten genehmigt?
• Erbbaurecht, Denkmalschutz, Sanierungs- und Erhaltungssatzungen: Sie können Nutzungs- und Umbaumöglichkeiten einschränken; Auskunft bei Gemeinde und Denkmalbehörde einholen.
• Vorkaufsrechte: Gemeindliche Vorkaufsrechte, etwa in Satzungsgebieten, bei der Gemeinde erfragen.
• Kaufvertragsentwurf: Gewährleistungsausschlüsse, Übergang von Nutzen und Lasten, Regelungen zu Mietkautionen und Betriebskostenabrechnungen.

Wie prüfen Sie Mieten und Mietverhältnisse?

Die Mieten sind die Grundlage von Wert und Finanzierung. Prüfen Sie nicht nur die Höhe, sondern auch die Rechtslage der Mietverhältnisse. Mit dem Kauf tritt der Erwerber in die bestehenden Mietverhältnisse ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB).

• Mieterliste: Wohnung, Fläche, Mieter, Miete, Vorauszahlungen, Mietbeginn, letzte Erhöhung, Staffel- oder Indexvereinbarung.
• Mietverträge und Nachträge: Liegen alle Vereinbarungen vor? Gibt es Sondervereinbarungen, Mietminderungen oder Stundungen?
• Zahlungsverhalten: Mietrückstände, Mahnungen, laufende Verfahren.
• Kautionen: Nachweis über Höhe und Anlage; sie gehören bei Eigentümerwechsel übergeben.
• Mietpreisbremse: Bei Neuvermietungen darf die Miete in Gebieten mit Mietpreisbremse höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die Regelung wurde bis Ende 2029 verlängert (Quelle: Deutscher Bundestag, Abruf 01.10.2026). Prüfen Sie, ob bestehende Neuvermietungen zulässig waren.
• Kappungsgrenze: Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, in angespannten Wohnungsmärkten um höchstens 15 Prozent (Quelle: § 558 Abs. 3 BGB; miet-check.de, Abruf 01.10.2026).
• Leerstand: Gründe, Dauer, Vermarktungsstand und Zustand der leeren Einheiten.

Wie prüfen Sie Zustand, Technik und Energie?

• Dach, Fassade, Fenster, Keller: Feuchtigkeit, Risse, Alter und letzte Instandsetzungen.
• Heizung und Haustechnik: Alter, Wartungsnachweise, Zählerkonzept, Elektro- und Wasserleitungen.
• Brandschutz und Sicherheit: Rauchwarnmelder, Fluchtwege, Prüfprotokolle.
• Schadstoffe: Hinweise auf Asbest oder andere Altlasten bei älteren Gebäuden.
• Energieausweis und Verbrauchsdaten: Sie geben Hinweise auf Sanierungsbedarf und künftige Kosten.
• Sanierungsplanung: Welche Maßnahmen stehen in den nächsten fünf bis zehn Jahren an, und welche Kosten sind plausibel?

Was bedeuten CO2-Kosten für Vermieter?

Nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz teilen sich Mieter und Vermieter die CO2-Kosten der Heizung nach einem Stufenmodell, das auf den Emissionen je Quadratmeter Wohnfläche beruht. Bei niedrigen Emissionen unter 12 kg pro Quadratmeter und Jahr tragen die Mieter die Kosten vollständig, bei 52 kg und mehr trägt der Vermieter 95 Prozent (Quelle: mein-nebenkostenrechner.de, Abruf 01.10.2026). Bei schlecht gedämmten Gebäuden mit fossiler Heizung kann das die laufenden Kosten des Eigentümers spürbar erhöhen. Fragen Sie nach den Abrechnungen der letzten Jahre und der CO2-Aufteilung.

Welche Kosten und Rücklagen sollten Sie kalkulieren?

• Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis (siehe Kapitaldienstfähigkeit und DSCR).
• Betriebskosten: Abrechnungen der letzten drei Jahre, Hausgeld bei Wohnungseigentum, Verwaltungsvertrag.
• Grundsteuer und Versicherungen: Aktuelle Bescheide und Policen.
• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (2026 zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Quelle: rechenbar.de, Stand 06/2026), Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklerprovision.
• Instandhaltungsstau: Preisabschlag oder Rücklage für absehbare Maßnahmen.

Wie sieht der Ankauf eines Mehrfamilienhauses im Rechenbeispiel aus?

Alle Werte sind angenommen. Das Beispiel ist keine Markt-, Konditions- oder Steuerempfehlung.

Position	Wert
Kaufpreis (angenommen)	2.400.000 €
Wohnfläche und Ist-Miete (angenommen)	1.000 m² zu 9,50 € je m² und Monat
Jahresnettokaltmiete	114.000 €
Kaufpreisfaktor	ca. 21,1
Grunderwerbsteuer 6,5 % (Satz u. a. in NRW, Stand 06/2026)	156.000 €
Notar und Grundbuch (angenommen 1,5 %)	36.000 €
Gesamtinvestition	2.592.000 €
nicht umlagefähige Kosten (angenommen)	22.000 €
Reinertrag	92.000 €
Nettomietrendite (92.000 ÷ 2.592.000)	ca. 3,55 %
Absehbarer Sanierungsbedarf Heizung (angenommen)	150.000 €
Faktor inkl. Sanierungsbedarf ((2.400.000 € + 150.000 €) ÷ 114.000 €)	ca. 22,4

Wie groß ist das Mietsteigerungspotenzial?

Angenommen, die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 11,50 € je m². Innerhalb von drei Jahren dürften die Bestandsmieten rechnerisch höchstens bis zur Kappungsgrenze steigen:

Kappungsgrenze	Höchste Miete nach drei Jahren je m²	Jahresnettokaltmiete
15 % (angespannter Markt)	10,93 €	ca. 131.100 €
20 % (Regelfall)	11,40 €	136.800 €

Das ist ein theoretischer Höchstrahmen. Ob und wann Mieterhöhungen tatsächlich möglich sind, hängt unter anderem von Mietspiegel, Fristen und Sperrzeiten ab und sollte rechtlich geprüft werden. Banken rechnen Mietsteigerungspotenzial in der Regel nicht in die Kapitaldienstfähigkeit ein, solange es nicht vertraglich gesichert ist.

Was bringt die Abschreibung?

Angenommen, 75 Prozent des Kaufpreises, also 1.800.000 €, entfallen auf das Gebäude. Für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 beträgt die lineare Abschreibung 2 Prozent pro Jahr, für ältere 2,5 Prozent und für ab 2023 fertiggestellte 3 Prozent. Für neu gebaute Mietwohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 – oder bei Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres mit Kaufvertrag in diesem Zeitraum – ist wahlweise eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom Restwert möglich (Quellen: § 7 Abs. 4 und 5a EStG; lohnsteuer-kompakt.de, Abruf 01.10.2026). Bei 2 Prozent ergäben sich im Beispiel 36.000 € Abschreibung pro Jahr. Die Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude sowie die steuerliche Behandlung klärt Ihre Steuerberatung.

Welche Unterlagen erwartet die Bank?

Die finanzierende Bank prüft dieselben Punkte wie Sie, zusätzlich Ihre Bonität. Typische Unterlagen:

• Exposé, Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug, Flurkarte, Lageplan
• Mieterliste, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen
• Flächenaufstellung, Grundrisse, Baujahr, Energieausweis
• Einkommens- und Vermögensnachweise, Eigenkapitalnachweis, Immobilienaufstellung
• bei Erwerb über eine Gesellschaft: Gesellschaftsunterlagen und Jahresabschlüsse

Eine vollständige Liste bietet die Unterlagen-Checkliste für Gewerbefinanzierungen. Wie die Bank den Wert beurteilt, erklärt der Beitrag Beleihungswert und Beleihungsauslauf. Weitere Informationen zur Finanzierung finden Sie unter Mehrfamilienhaus finanzieren und Kapitalanlage finanzieren.

Welche Haltestruktur ist die richtige?

Ob Sie das Objekt privat oder über eine Gesellschaft erwerben, beeinflusst Steuer, Haftung und Finanzierung. Bei Erwerb über eine Gesellschaft verlangen Banken häufig Bürgschaften; Vor- und Nachteile beschreibt der Beitrag Immobilien-GmbH. Wird nicht das Objekt, sondern eine Objektgesellschaft gekauft, gelten die Regeln zum Share Deal, einschließlich Grunderwerbsteuer und Haftung. Sicherheiten und ihre Wirkung erklärt der Beitrag Grundschuld, Bürgschaft, Mietabtretung.

Welche Fehler machen Kapitalanleger häufig?

• Exposé-Mieten ungeprüft übernehmen: Vergleichen Sie Mieterliste, Verträge und Kontoeingänge.
• Instandhaltung unterschätzen: Gerade bei Altbestand mit Heizung und Dach.
• Kaufnebenkosten vergessen: Sie müssen in der Regel aus Eigenmitteln gedeckt werden.
• Mietsteigerungen als sicher einplanen: Kappungsgrenze, Mietspiegel und Fristen begrenzen sie.
• Finanzierung zu spät klären: Ohne Finanzierungszusage kann der Notartermin nicht verantwortungsvoll stattfinden.
• Energetische Anforderungen ausblenden: CO2-Kosten und Heizungsfragen betreffen Vermieter finanziell.

Passend dazu: Riester-Bausparvertrag: Jahresentgelt zurück – kompakt für Unternehmer

Häufige Fragen

Was kostet eine Due Diligence beim Mehrfamilienhaus?

Das hängt vom Umfang ab. Eigene Prüfung der Unterlagen ist kostenfrei; für Sachverständige, Gutachter oder rechtliche Prüfung fallen Honorare an. Holen Sie sich vorab Angebote ein und stimmen Sie den Umfang mit der Bank ab, die ohnehin eine Bewertung beauftragen kann.

Welche Unterlagen muss mir der Verkäufer geben?

Üblich sind Grundbuchauszug, Mieterliste, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Energieausweis, Pläne und Nachweise zu Modernisierungen. Welche Auskunftspflichten im Einzelfall bestehen, sollte Ihr Notar oder Rechtsanwalt prüfen.

Wie hoch darf die Miete nach dem Kauf steigen?

Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren grundsätzlich um höchstens 20 Prozent steigen, in angespannten Märkten um höchstens 15 Prozent, und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus (Quelle: § 558 Abs. 1 und 3 BGB). Weitere Sperrfristen sind möglich.

Gilt die Mietpreisbremse auch 2026 noch?

Ja. Der Bundestag hat die Mietpreisbremse am 26.06.2025 bis Ende 2029 verlängert (Quelle: Deutscher Bundestag, Abruf 01.10.2026). Sie gilt aber nur in Gebieten, die durch Landesverordnung als angespannt bestimmt wurden.

Welche Abschreibung gilt bei Mehrfamilienhäusern?

Linear 2 Prozent bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 Prozent bei älteren Gebäuden, 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023; für neu gebaute Mietwohngebäude mit Baubeginn (oder Kaufvertrag bei Erwerb im Fertigstellungsjahr) zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 ist wahlweise eine degressive Abschreibung von 5 Prozent möglich (Quellen: § 7 Abs. 4 und 5a EStG; lohnsteuer-kompakt.de, Abruf 01.10.2026). Die Voraussetzungen sind steuerlich zu prüfen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Mehrfamilienhaus?

Das legt jede Bank individuell fest. Es hängt von Beleihungswert, Kapitaldienstfähigkeit und Ihrer Bonität ab. Kaufnebenkosten müssen in der Regel aus Eigenmitteln aufgebracht werden. Eine Orientierung bietet der Rechner für den Beleihungsauslauf.

Was ist bei einem Wohn- und Geschäftshaus anders?

Die gewerblichen Einheiten werden nach Gewerberecht und mit eigener Mieterbonität bewertet; Laufzeiten und Indexklauseln spielen eine größere Rolle. Siehe Gewerbemietvertrag aus Bankensicht.

Wann sollte ich die Finanzierung anfragen?

Möglichst vor dem Notartermin, sobald die Eckdaten des Objekts feststehen. So lässt sich klären, ob und zu welchen Bedingungen eine Finanzierung realistisch ist, bevor Sie sich vertraglich binden.