Immobilienfinanzierung über GmbH und Holding

Immer mehr Investoren erwerben Immobilien nicht privat, sondern über eine vermögensverwaltende GmbH oder eine Holdingstruktur. Die Gründe reichen von der Besteuerung laufender Erträge über die Haftungsbegrenzung bis zur Nachfolgeplanung. Für die Finanzierung bedeutet das: Die Bank prüft nicht nur das Objekt, sondern auch die Gesellschaft und häufig die Gesellschafter persönlich. Diese Seite gibt einen Überblick über die wichtigsten steuerlichen Rahmenbedingungen und darüber, was Banken bei Gesellschaftsfinanzierungen typischerweise verlangen.

Was ist eine vermögensverwaltende GmbH und was ist eine Holding?

Eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH erwirbt, hält und vermietet Immobilien. Sie ist als Kapitalgesellschaft eigenständig steuerpflichtig. Bei einer Holdingstruktur halten die Gesellschafter ihre Beteiligung nicht direkt, sondern über eine zwischengeschaltete Holding-GmbH, die wiederum an einer oder mehreren Objektgesellschaften beteiligt ist.

Typische Strukturen im Überblick

Struktur	Aufbau	Typischer Einsatz
Einzelne Immobilien-GmbH	Gesellschafter halten die GmbH direkt, die GmbH hält ein oder mehrere Objekte	Einstieg, überschaubarer Bestand
Holding mit Objektgesellschaften	Holding-GmbH hält mehrere Objekt-GmbHs, je Objekt eine Gesellschaft	Haftungstrennung je Objekt, Finanzierung je Objektgesellschaft
Besitz- und Betriebsgesellschaft	Immobilie in separater Gesellschaft, operatives Unternehmen mietet	Unternehmer mit Betriebsimmobilie, siehe Betriebsimmobilie finanzieren

Wie wird eine Immobilien-GmbH besteuert?

Körperschaftsteuer

Gewinne einer GmbH unterliegen der Körperschaftsteuer von derzeit 15 Prozent zuzüglich 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag auf die Körperschaftsteuer, insgesamt also 15,825 Prozent (Quelle: § 23 Abs. 1 KStG, §§ 3, 4 SolZG, Stand 10/2026). Mit dem Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm wurde eine schrittweise Senkung beschlossen (Quelle: BGBl. 2025 I Nr. 161, verkündet am 18.07.2025):

Veranlagungszeitraum	Körperschaftsteuersatz
bis 2027	15 %
2028	14 %
2029	13 %
2030	12 %
2031	11 %
ab 2032	10 %

Werden Gewinne an die Gesellschafter ausgeschüttet, fällt auf deren Ebene eine weitere Besteuerung an. Die Struktur lohnt sich daher vor allem, wenn Erträge in der Gesellschaft verbleiben und reinvestiert werden – etwa zur Tilgung oder für weitere Objekte.

Gewerbesteuer und erweiterte Kürzung

Eine GmbH ist kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtig, auch wenn sie nur Immobilien vermietet. Die Gewerbesteuer ergibt sich aus dem Gewerbeertrag, der Steuermesszahl von 3,5 Prozent und dem Hebesatz der Gemeinde, der derzeit mindestens 200 Prozent und ab dem Erhebungszeitraum 2027 mindestens 280 Prozent beträgt (Quelle: § 11 Abs. 2, § 16 Abs. 4 GewStG, Stand 10/2026).

Für Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen, sieht das Gesetz jedoch die sogenannte erweiterte Kürzung vor: Der Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, wird gekürzt. Im Ergebnis kann so für die Mieterträge weitgehend keine Gewerbesteuer anfallen (Quelle: § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG, Stand 10/2026).

Die Voraussetzungen sind streng und werden von Finanzverwaltung und Rechtsprechung eng ausgelegt:

• Die Gesellschaft darf grundsätzlich ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Bestimmte Nebentätigkeiten sind nur innerhalb gesetzlich festgelegter Grenzen unschädlich.
• Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus erneuerbaren Energien, etwa aus Photovoltaikanlagen, sind seit dem Erhebungszeitraum 2023 bis zu 20 Prozent der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes unschädlich (Quelle: § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. b GewStG in der Fassung des Wachstumschancengesetzes, Stand 10/2026). Für bestimmte unmittelbare Leistungen gegenüber Mietern gilt eine Grenze von 5 Prozent (Quelle: § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG; BMF, Gewerbesteuer-Handbuch 2024, Anhang 2).
• Die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen oder ein gewerblicher Grundstückshandel können die Kürzung gefährden.
• Die erweiterte Kürzung ist ausgeschlossen, wenn der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient (Quelle: § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG, Stand 10/2026). Das ist insbesondere bei Betriebsimmobilien zu beachten, siehe Betriebsimmobilie finanzieren.

Veräußerung und Holding

Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien durch eine GmbH sind – anders als im Privatvermögen nach Ablauf der Spekulationsfrist – grundsätzlich steuerpflichtig. Eine Holding kann dagegen Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften weitgehend steuerfrei vereinnahmen; 5 Prozent des Gewinns gelten dabei als nicht abziehbare Betriebsausgabe (Quelle: § 8b Abs. 2 und 3 KStG, Stand 10/2026). Ob ein Share Deal möglich und sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Mehr im Ratgeber Asset Deal und Share Deal.

Was verlangen Banken bei der Finanzierung einer Gesellschaft?

Banken prüfen bei Gesellschaften sowohl das Objekt als auch die Struktur und die Gesellschafter. Für die Bank ist eine Immobilien-GmbH ein eigenständiger Kreditnehmer mit beschränkter Haftung. Gerade bei neu gegründeten Gesellschaften ohne Historie fehlt ihr die gewohnte Grundlage für die Bonitätsprüfung. Typische Anforderungen sind deshalb:

Unterlagen zur Gesellschaft

• Gesellschaftsvertrag, Handelsregisterauszug, Gesellschafterliste
• Jahresabschlüsse der Objekt- und gegebenenfalls Holdinggesellschaft
• Organigramm der Beteiligungsstruktur
• Angaben zu den wirtschaftlich Berechtigten; als solche gelten bei Gesellschaften insbesondere natürliche Personen, die unmittelbar oder mittelbar mehr als 25 Prozent der Kapitalanteile oder Stimmrechte halten oder kontrollieren (Quelle: § 3 Abs. 2 GwG, Stand 10/2026)

Sicherheiten und Haftung der Gesellschafter

Die beschränkte Haftung der GmbH wird bei Immobilienfinanzierungen in der Praxis häufig durch zusätzliche Sicherheiten ergänzt:

• Gesellschafterbürgschaften: Die Gesellschafter haften persönlich, ganz oder bis zu einem Höchstbetrag.
• Patronatserklärungen: Die Muttergesellschaft verpflichtet sich, die Objektgesellschaft finanziell auszustatten.
• Rangrücktritte: Gesellschafterdarlehen treten hinter die Bankfinanzierung zurück.
• Ausschüttungsbeschränkungen: Gewinne dürfen erst ausgeschüttet werden, wenn bestimmte Kennzahlen erfüllt sind.
• Financial Covenants: Vereinbarte Mindestwerte, zum Beispiel zur Kapitaldienstdeckung oder zum Beleihungsauslauf.

Wie weit die persönliche Haftung reicht, ist Verhandlungssache und hängt von Objektqualität, Eigenkapital und Erfahrung der Gesellschafter ab. Bei etablierten Gesellschaften mit größerem Bestand sind objektbezogene Finanzierungen ohne persönliche Haftung eher darstellbar als bei Neugründungen.

Kein Verbraucherschutz

Darlehen an eine GmbH sind keine Verbraucherdarlehen. Die besonderen Schutzvorschriften für Immobiliar-Verbraucherdarlehen, etwa zum Widerruf oder zur Vorfälligkeitsentschädigung, gelten nicht. Vertragsklauseln sind entsprechend weiter verhandelbar. Mehr dazu unter Anschlussfinanzierung im Gewerbe.

Wie sichern Sie die Finanzierung einer neu gegründeten Immobilien-GmbH?

Eine neu gegründete Gesellschaft hat keine Jahresabschlüsse und keine Bonitätshistorie. Banken stützen sich deshalb stärker auf das Objekt, das eingesetzte Eigenkapital und die Gesellschafter. Hilfreich sind in der Praxis:

• ein nachvollziehbarer Business Case mit Mieten, Kosten, Kapitaldienst und Rücklagen,
• eine angemessene Eigenkapitalausstattung der Gesellschaft statt reiner Fremdfinanzierung,
• Nachweise über Vermögen, Liquidität und Erfahrung der Gesellschafter,
• eine saubere Darstellung bestehender Verbindlichkeiten, auch privater,
• eine klare Aussage, wer geschäftsführt und wer Entscheidungen trifft.

Was passiert bei der Übertragung bestehender Immobilien in eine GmbH?

Bringen Sie Immobilien aus dem Privatvermögen in eine GmbH ein, kann das Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Einkommensteuer auf Veräußerungsgewinne auslösen. Bestehende Darlehen müssen in der Regel abgelöst oder auf die Gesellschaft übertragen werden, was Vorfälligkeitsentschädigungen nach sich ziehen kann. Solche Umstrukturierungen sollten Sie steuerlich, rechtlich und finanzierungsseitig gemeinsam planen. Vertiefende Informationen bietet der Ratgeber Immobilien-GmbH.

Wie gehen Sie bei einer Gesellschaftsfinanzierung Schritt für Schritt vor?

1. Ziele klären: Soll die GmbH langfristig halten, wachsen oder später Anteile verkaufen?
2. Steuerliche Prüfung: Lassen Sie Struktur, Gewerbesteuerkürzung und Gesellschafterebene von einem Steuerberater bewerten.
3. Struktur festlegen: Einzelne GmbH, Holding mit Objektgesellschaften oder Besitzgesellschaft?
4. Gründung und Kapitalausstattung: Gesellschaftsvertrag, Eigenkapital und Gesellschafterdarlehen mit Rangrücktritt abstimmen.
5. Finanzierungsanfrage: Ein spezialisierter Partner prüft Objekt, Struktur und Sicherheiten und stimmt sie mit passenden Kreditinstituten ab.
6. Vertrag und Umsetzung: Darlehensvertrag, Grundschuld, gegebenenfalls Bürgschaften und Covenants prüfen und abschließen.

Welche Fehler sollten Sie bei Immobilien-GmbHs vermeiden?

• Gewerbliche Nebentätigkeiten übersehen: Zusätzliche Leistungen neben der Vermietung können die erweiterte Kürzung gefährden.
• Selbst genutzte Flächen einbringen: Dient der Grundbesitz dem Betrieb eines Gesellschafters, ist die Kürzung ausgeschlossen.
• Ausschüttung nicht mitdenken: Die Besteuerung beim Gesellschafter kann den Vorteil der niedrigeren Steuer in der Gesellschaft mindern.
• Zu dünne Kapitalausstattung: Banken verlangen dann zusätzliche Sicherheiten.
• Übertragungskosten unterschätzen: Grunderwerbsteuer, Notar und Vorfälligkeitsentschädigungen können erheblich ausfallen.

Welche Begriffe sollten Sie kennen?

Objektgesellschaft

Gesellschaft, die genau ein Objekt hält und finanziert, oft zur Haftungstrennung.

Patronatserklärung

Verpflichtung einer Muttergesellschaft, die Tochter finanziell so auszustatten, dass sie ihre Verbindlichkeiten erfüllen kann.

Rangrücktritt

Erklärung, dass eine Forderung (z. B. Gesellschafterdarlehen) hinter die Forderungen anderer Gläubiger zurücktritt.

Wirtschaftlich Berechtigter

Natürliche Person, die eine Gesellschaft letztlich kontrolliert oder von ihr profitiert.

Erweiterte Kürzung

Gewerbesteuerliche Kürzung des Gewerbeertrags für die reine Verwaltung eigenen Grundbesitzes.

Häufige Fragen

Lohnt sich eine Immobilien-GmbH für mich?

Das lässt sich nur im Einzelfall beantworten. Entscheidend sind unter anderem Ihr persönlicher Steuersatz, die geplante Haltedauer, die Verwendung der Erträge und Ihre Nachfolgeplanung. Bitte lassen Sie sich steuerlich beraten.

Muss ich als Gesellschafter persönlich bürgen?

Häufig ja, insbesondere bei neu gegründeten Gesellschaften. Umfang und Höhe der Bürgschaft sind verhandelbar und hängen von Objekt, Eigenkapital und Ihrer Erfahrung als Investor ab.

Kann ich eine selbst genutzte Gewerbeimmobilie in der GmbH halten und die erweiterte Kürzung nutzen?

Dient der Grundbesitz dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters, ist die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG ausgeschlossen. Lassen Sie solche Konstellationen unbedingt steuerlich prüfen.

Gefährdet eine Photovoltaikanlage die erweiterte Kürzung?

Nicht zwingend. Einnahmen aus Stromlieferungen aus erneuerbaren Energien sind innerhalb gesetzlicher Grenzen unschädlich. Die Details sind komplex und sollten vorab mit Ihrem Steuerberater geklärt werden.

Finanzieren Banken auch neu gegründete Immobilien-GmbHs?

Ja. Da die Gesellschaft noch keine Historie hat, stützen sich Banken stärker auf das Objekt, das Eigenkapital und die Bonität der Gesellschafter.

Wie hoch ist die Körperschaftsteuer für eine Immobilien-GmbH?

Aktuell 15 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag, insgesamt 15,825 Prozent. Nach dem Investitionssofortprogramm sinkt der Satz bis 2032 schrittweise auf 10 Prozent. Hinzu kommt gegebenenfalls Gewerbesteuer.

Gelten für GmbH-Darlehen die Verbraucherschutzregeln?

Nein. Darlehen an Gesellschaften sind keine Verbraucherdarlehen. Widerrufsrecht und die besonderen Regeln zur Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB gelten deshalb nicht; der Vertrag ist weiter verhandelbar.

Wer gilt bei meiner Gesellschaft als wirtschaftlich Berechtigter?

Das sind insbesondere natürliche Personen, die unmittelbar oder mittelbar mehr als 25 Prozent der Kapitalanteile oder Stimmrechte halten oder kontrollieren. Banken fragen dies im Rahmen der Geldwäscheprüfung ab.