Kurz erklärt
- Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete und nennt, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht.
- Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Faktors in Prozent: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100.
- Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich Erwerbsnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten und fällt daher niedriger aus.
- Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest, deshalb sollten Sie für Ihr Objekt den dort gültigen Satz ansetzen (Quelle: § 11 GrEStG und Art. 105 Abs. 2a GG, abgerufen 10/2026).
- Für die Kreditentscheidung zählen Kapitaldienstfähigkeit und Beleihungsauslauf mehr als der Faktor, der vor allem als Plausibilitätsgröße dient.
Wie Sie aus Kaufpreisfaktor und Mietrendite einen realistischen Cashflow ableiten, zeigt der Leitfaden Immobilie als Kapitalanlage 2026.
Was sind Kaufpreisfaktor und Mietrendite?
Kaufpreisfaktor und Mietrendite beschreiben dasselbe Verhältnis aus zwei Blickwinkeln: wie teuer eine Immobilie im Verhältnis zu ihren Mieteinnahmen ist. Der Kaufpreisfaktor nennt, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Die Mietrendite drückt aus, welcher Prozentsatz des Kaufpreises jährlich als Miete zurückfließt. Beide Kennzahlen eignen sich gut, um Angebote schnell miteinander zu vergleichen.
Besonders bei Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern und Gewerbeobjekten gehört der Faktor zur ersten Einordnung eines Exposés. Er ersetzt keine Prüfung des Objekts, hilft aber, Preisniveaus verschiedener Angebote auf einen Nenner zu bringen.
Wie lauten die Formeln?
- Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
- Bruttomietrendite (%) = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 – der Kehrwert des Faktors.
- Nettomietrendite (%) = (Jahresnettokaltmiete – nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) × 100
Zu den Erwerbsnebenkosten zählen insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest; setzen Sie den für Ihr Objekt gültigen Satz an.
Wie berechnen Sie die Kennzahlen Schritt für Schritt?
- Kaufpreis laut Exposé oder Kaufvertragsentwurf notieren.
- Jahresnettokaltmiete aus der Mieterliste addieren; Nebenkosten-Vorauszahlungen gehören nicht dazu.
- Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete teilen: Das ist der Faktor.
- Für die Nettorendite Erwerbsnebenkosten zum Kaufpreis addieren und nicht umlagefähige Kosten von der Miete abziehen.
- Den Reinertrag durch die Gesamtinvestition teilen und mit 100 multiplizieren.
Wie ordnen Banken die Kennzahlen ein?
Für Banken sind Kaufpreisfaktor und Rendite vor allem Plausibilitätsgrößen. Sie zeigen, ob ein Kaufpreis im Verhältnis zur Miete marktüblich erscheint. Welcher Faktor angemessen ist, hängt stark von Lage, Objektart, Zustand, Mietniveau und Marktphase ab; allgemeingültige Richtwerte gibt es nicht. Für die Kreditentscheidung selbst stehen eher die Kapitaldienstfähigkeit und der Beleihungsauslauf im Vordergrund. Ein hoher Faktor bedeutet bei gegebenem Zinsniveau meist eine geringere Kapitaldienstdeckung.
Wie sieht ein Rechenbeispiel aus?
Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Ein Mehrfamilienhaus kostet 1.800.000 Euro und erzielt eine Jahresnettokaltmiete von 90.000 Euro. Die Erwerbsnebenkosten werden mit 180.000 Euro angesetzt, die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten mit 12.000 Euro pro Jahr.
| Kennzahl | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor | 1.800.000 ÷ 90.000 | 20,0 |
| Bruttomietrendite | 90.000 ÷ 1.800.000 | 5,0 % |
| Gesamtinvestition | 1.800.000 + 180.000 | 1.980.000 € |
| Reinertrag | 90.000 – 12.000 | 78.000 € |
| Nettomietrendite | 78.000 ÷ 1.980.000 | ≈ 3,94 % |
Der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite zeigt, warum Sie Angebote stets auf Nettobasis vergleichen sollten. Finanzierungskosten und Steuern sind in beiden Werten noch nicht berücksichtigt.
Wie vergleichen Sie zwei Objekte?
Fortführung des Rechenbeispiels: Ein zweites Haus kostet 1.500.000 Euro bei 66.000 Euro Jahresnettokaltmiete. Der Faktor beträgt rund 22,7 (1.500.000 ÷ 66.000), die Bruttorendite 4,4 Prozent. Das erste Objekt ist bei diesen Annahmen im Verhältnis zur Miete günstiger. Ob es insgesamt besser ist, hängt von Lage, Zustand, Mieterstruktur und Entwicklungspotenzial ab, die der Faktor nicht abbildet.
Welche Fehler passieren bei der Renditeberechnung häufig?
- Die Bruttorendite mit der Nettorendite verwechseln
- Erwerbsnebenkosten nicht berücksichtigen
- Soll-Mieten statt der tatsächlich vereinbarten Mieten ansetzen und Leerstand ausblenden
- Erwartete Mietsteigerungen in die heutige Rendite einrechnen
- Instandhaltungsstau und anstehende Modernisierungen außer Acht lassen
Weitere Hintergründe finden Sie im Ratgeber Kaufpreisfaktor und Mietrendite; zur Finanzierung von Anlageobjekten siehe Finanzierung für Kapitalanleger.
Wie rechnen Sie vom Kaufpreisfaktor in die Rendite um?
Da die Bruttomietrendite der Kehrwert des Kaufpreisfaktors ist, lässt sich jeder Faktor direkt umrechnen (Rendite = 100 ÷ Faktor).
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Kaufpreis bei 100.000 € Jahresnettokaltmiete |
|---|---|---|
| 15 | 6,67 % | 1.500.000 € |
| 18 | 5,56 % | 1.800.000 € |
| 20 | 5,00 % | 2.000.000 € |
| 22 | 4,55 % | 2.200.000 € |
| 25 | 4,00 % | 2.500.000 € |
| 30 | 3,33 % | 3.000.000 € |
Wie wirkt sich der Faktor auf die Finanzierung aus?
Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Zwei Objekte erzielen je 90.000 Euro Jahresnettokaltmiete und 78.000 Euro Reinertrag. Objekt A kostet 1.800.000 Euro (Faktor 20), Objekt B 2.250.000 Euro (Faktor 25). Finanziert werden jeweils 70 Prozent des Kaufpreises zu angenommenen 4,0 Prozent Zins und 2,0 Prozent Tilgung.
| Kennzahl | Objekt A (Faktor 20) | Objekt B (Faktor 25) |
|---|---|---|
| Darlehen (70 %) | 1.260.000 € | 1.575.000 € |
| Kapitaldienst p. a. (6,0 %) | 75.600 € | 94.500 € |
| DSCR (78.000 € Reinertrag) | ≈ 1,03 | ≈ 0,83 |
Bei gleicher Miete und gleicher Beleihungsquote trägt sich Objekt B nicht aus den Mieten. Ein hoher Faktor verlangt deshalb meist mehr Eigenkapital, um die Kapitaldienstfähigkeit herzustellen.
Häufige Fragen
Welcher Kaufpreisfaktor ist angemessen?
Das lässt sich nicht pauschal sagen. In begehrten Lagen werden in der Regel höhere Faktoren gezahlt als in Lagen mit geringerer Nachfrage. Vergleichen Sie Objekte gleicher Art in derselben Region.
Mit welcher Miete sollte ich rechnen?
Mit der tatsächlich vereinbarten Nettokaltmiete ohne Nebenkosten. Erwartete Mietsteigerungen sollten Sie getrennt und vorsichtig betrachten.
Ist eine hohe Rendite immer besser?
Nicht zwingend. Eine hohe Rendite kann auf erhöhte Risiken hinweisen, etwa Leerstand, Sanierungsbedarf oder eine schwache Lage. Mehr dazu im Ratgeber Kaufpreisfaktor und Mietrendite.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttorendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite zieht nicht umlagefähige Kosten ab und bezieht die Erwerbsnebenkosten in die Investition ein. Sie ist deshalb die realistischere Vergleichsgröße.
Welche Erwerbsnebenkosten muss ich ansetzen?
Grunderwerbsteuer nach dem Satz Ihres Bundeslandes, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die genaue Höhe erfahren Sie vom Notar oder aus dem Kaufvertragsentwurf.
Reicht der Kaufpreisfaktor für die Investitionsentscheidung?
Nein. Er ist ein erster Vergleichswert. Für die Finanzierung zählen zusätzlich Kapitaldienstfähigkeit und Beleihungsauslauf, für die steuerliche Bewertung Ihr Steuerberater.
Was ist der Faktor inklusive Nebenkosten?
Manche Investoren teilen die Gesamtinvestition aus Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten durch die Jahresnettokaltmiete. Im Rechenbeispiel oben ergibt das 1.980.000 ÷ 90.000 = 22,0 statt 20,0. Dieser Wert ist für Vergleiche aussagekräftiger.
Warum unterscheiden sich Faktoren zwischen Regionen so stark?
Weil Käufer in nachgefragten Lagen eine geringere laufende Rendite akzeptieren und auf Wertstabilität oder Mietsteigerungen setzen. Ein niedriger Faktor kann umgekehrt auf höhere Risiken hindeuten.
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Quellen:
- Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), § 11 – Steuersatz, Festlegung durch die Länder nach Art. 105 Abs. 2a Grundgesetz, Gesetzestext, Stand 10/2026
Stand: 01.10.2026