Kaufpreisfaktor, Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Eigenkapitalrendite: Wer Renditeimmobilien vergleicht, begegnet diesen Kennzahlen ständig. Sie sind schnell berechnet – aber nur aussagekräftig, wenn klar ist, was in Zähler und Nenner steht. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Renditekennzahlen, zeigt ein durchgängiges Rechenbeispiel samt Objektvergleich und nennt typische Fehlerquellen.
Kurz erklärt
- Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht (Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete); je höher der Faktor, desto teurer ist das Objekt im Verhältnis zu seinen Mieten.
- Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors in Prozent; ein Faktor von 20 entspricht 5 Prozent.
- Die Nettomietrendite berücksichtigt nicht umlagefähige Kosten und Kaufnebenkosten und ist deshalb aussagekräftiger; die Grunderwerbsteuer liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent (Quelle: rechenbar.de, Stand 06/2026).
- Fremdkapital steigert die Eigenkapitalrendite nur, solange die Gesamtkapitalrendite über dem Fremdkapitalzins liegt (Leverage-Effekt).
- Banken beurteilen ein Renditeobjekt weniger nach der Rendite als nach Kapitaldienstfähigkeit, Beleihungsauslauf und Mieterstruktur.
Ein vollständiges Cashflow-Beispiel mit Steuerwirkung finden Sie im Leitfaden Immobilie als Kapitalanlage 2026.
Was ist der Kaufpreisfaktor und wie berechnen Sie ihn?
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger oder Multiplikator) gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis entspricht:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Ein Faktor von 20 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht dem Zwanzigfachen der jährlichen Nettokaltmiete. Je höher der Faktor, desto teurer ist das Objekt im Verhältnis zu seinen Mieteinnahmen.
Der Faktor eignet sich für einen schnellen Vergleich ähnlicher Objekte am gleichen Standort. Nicht berücksichtigt sind Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungskosten, Leerstand, Instandhaltungsbedarf und Mietsteigerungspotenzial. Welche Faktoren marktüblich sind, unterscheidet sich stark nach Lage, Objektart und Zeitpunkt; lokale Marktberichte von Gutachterausschüssen geben dazu Orientierung.
Wie berechnen Sie die Bruttomietrendite?
Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors in Prozent:
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Bei einem Faktor von 20 ergibt sich eine Bruttomietrendite von 5 Prozent. Auch diese Kennzahl ist eine erste Orientierung, keine vollständige Wirtschaftlichkeitsrechnung.
Was unterscheidet die Nettomietrendite von der Bruttorendite?
Die Nettomietrendite kommt der tatsächlichen Ertragskraft näher. Sie berücksichtigt auf der Ertragsseite die nicht umlagefähigen Kosten und auf der Investitionsseite die Kaufnebenkosten:
Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Zu den Kaufnebenkosten zählen vor allem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer liegt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises (Quelle: rechenbar.de, Stand 06/2026). Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören etwa Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und ein Ansatz für Mietausfall.
Wie berechnen Sie die Eigenkapitalrendite?
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich das eingesetzte Eigenkapital verzinst, wenn ein Teil des Kaufs fremdfinanziert wird. In einer einfachen Vorsteuerbetrachtung:
Eigenkapitalrendite = (Reinertrag − Fremdkapitalzinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100
Die Tilgung wird dabei nicht abgezogen, weil sie Vermögen aufbaut und nicht verbraucht. Für die Liquiditätsplanung ist sie dagegen entscheidend – siehe Kapitaldienstfähigkeit und DSCR.
Der Leverage-Effekt
Liegt die Gesamtkapitalrendite (hier vereinfacht: Nettomietrendite) über dem Fremdkapitalzins, steigert Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Liegt der Zins darüber, kehrt sich der Effekt um: Fremdkapital drückt dann die Eigenkapitalrendite. Dieser Zusammenhang ist der Grund, warum Zinsänderungen die Wirtschaftlichkeit fremdfinanzierter Immobilien so stark beeinflussen.
Wie sieht ein durchgängiges Rechenbeispiel aus?
Alle Werte sind Annahmen. Der Zinssatz ist ein frei gewählter Rechenwert, keine Markt- oder Konditionsangabe.
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis (angenommen) | 1.800.000 € |
| Jahresnettokaltmiete (angenommen) | 90.000 € |
| Kaufpreisfaktor | 20,0 |
| Bruttomietrendite | 5,00 % |
| Grunderwerbsteuer 6,5 % (Satz u. a. in NRW, Stand 06/2026) | 117.000 € |
| Notar und Grundbuch (angenommen 1,5 %) | 27.000 € |
| Gesamtinvestition | 1.944.000 € |
| nicht umlagefähige Kosten (angenommen) | 12.000 € |
| Reinertrag | 78.000 € |
| Nettomietrendite (78.000 ÷ 1.944.000) | ca. 4,01 % |
| Darlehen (angenommen) | 1.400.000 € |
| Eigenkapital (1.944.000 − 1.400.000) | 544.000 € |
| Zinsen bei angenommenem Rechenzins von 3,5 % | 49.000 € |
| Eigenkapitalrendite vor Steuern (29.000 ÷ 544.000) | ca. 5,33 % |
Im Beispiel liegt der angenommene Rechenzins unter der Nettomietrendite, die Eigenkapitalrendite steigt daher über die Nettomietrendite. Würde man stattdessen einen Rechenzins von 4,5 Prozent ansetzen (63.000 € Zinsen), sänke die Eigenkapitalrendite auf rund 2,76 Prozent (15.000 € ÷ 544.000 €). Spielen Sie eigene Szenarien mit dem Rendite- und Kaufpreisfaktor-Rechner durch.
Was bleibt nach Zins und Tilgung übrig?
Für die Liquidität zählt der Cashflow nach Kapitaldienst. Setzt man im Beispiel eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent auf das Darlehen an (28.000 € pro Jahr), ergibt sich:
| Position pro Jahr | Rechenzins 3,5 % | Rechenzins 4,5 % |
|---|---|---|
| Reinertrag | 78.000 € | 78.000 € |
| ./. Zinsen | 49.000 € | 63.000 € |
| ./. Tilgung (2 %) | 28.000 € | 28.000 € |
| = Cashflow vor Steuern | 1.000 € | −13.000 € |
| Cash-on-Cash-Rendite (÷ 544.000 €) | ca. 0,2 % | ca. −2,4 % |
Das Beispiel zeigt: Eine ordentliche Eigenkapitalrendite kann mit einem nahezu leeren Cashflow einhergehen. Bei höherem Zins müsste der Anleger den Kapitaldienst aus anderen Mitteln bezuschussen. Genau diese Konstellation beurteilen Banken über die Kapitaldienstfähigkeit.
Wie vergleichen Sie zwei Objekte richtig?
Der Faktor allein kann in die Irre führen. Zwei angenommene Objekte am gleichen Standort:
| Kennzahl | Objekt A | Objekt B |
|---|---|---|
| Kaufpreis (angenommen) | 1.800.000 € | 1.600.000 € |
| Jahresnettokaltmiete (angenommen) | 90.000 € | 76.000 € |
| Kaufpreisfaktor | 20,0 | ca. 21,1 |
| Zusätzlicher Instandhaltungsbedarf in den ersten Jahren (angenommen) | 0 € | 150.000 € |
| Faktor inklusive Instandhaltungsbedarf | 20,0 | ca. 23,0 |
Objekt B wirkt auf den ersten Blick günstiger, ist unter Berücksichtigung des Instandhaltungsbedarfs aber das teurere Objekt. Prüfen Sie deshalb immer, welche Investitionen kurzfristig anfallen und ob der Verkäufer sie im Kaufpreis berücksichtigt hat. Auch der „Netto-Faktor“ aus Gesamtinvestition und Reinertrag ist aufschlussreich: Im durchgängigen Beispiel liegt er bei 1.944.000 € ÷ 78.000 € = rund 24,9.
Welche weiteren Kennzahlen helfen bei der Investitionsentscheidung?
Kaufpreisfaktor und Mietrenditen sind Momentaufnahmen. Für eine fundierte Entscheidung lohnt der Blick auf ergänzende Größen:
- Cashflow nach Kapitaldienst: Reinertrag abzüglich Zins und Tilgung. Er zeigt, ob das Objekt sich laufend selbst trägt oder Zuschüsse aus anderen Mitteln benötigt.
- Cash-on-Cash-Rendite: Cashflow nach Kapitaldienst im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital – eine liquiditätsorientierte Variante der Eigenkapitalrendite.
- Mietentwicklungspotenzial: Liegen die Ist-Mieten unter dem nachhaltig erzielbaren Niveau, kann sich die Rendite künftig verbessern. Rechtliche Grenzen für Mieterhöhungen im Wohnbereich sowie Vertragslaufzeiten und Indexklauseln im Gewerbe sind dabei zu berücksichtigen.
- Kaufpreis je Quadratmeter: Er ergänzt den Faktor und hilft, Objekte mit unterschiedlichen Mietniveaus vergleichbar zu machen.
Erst im Zusammenspiel dieser Kennzahlen entsteht ein belastbares Bild. Eine Wirtschaftlichkeitsrechnung über mehrere Jahre, die Zinsbindung, Instandhaltung und Mietentwicklung abbildet, ist bei größeren Investitionen sinnvoll. Eine Prüfliste für den Ankauf von Wohnimmobilien bietet der Beitrag Mehrfamilienhaus kaufen: Checkliste.
Welche Fehlerquellen sollten Sie vermeiden?
- Ist-Miete mit Soll-Miete verwechseln: Exposés weisen mitunter Zielmieten aus. Maßgeblich für eine belastbare Rechnung sind tatsächlich vereinbarte und nachhaltig erzielbare Mieten.
- Kaufnebenkosten vergessen: Sie erhöhen die Investition spürbar und senken die Nettorendite.
- Instandhaltung unterschätzen: Ältere Gebäude und energetischer Sanierungsbedarf können die Rendite deutlich schmälern.
- Steuern ausblenden: Die hier gezeigten Kennzahlen sind Vorsteuergrößen. Abschreibung, Zinsabzug und die Wahl der Haltestruktur verändern das Ergebnis nach Steuern. Mehr dazu im Beitrag zur Immobilien-GmbH.
- Anschlusszins ignorieren: Eine Kalkulation, die nur mit der aktuellen Zinsbindung rechnet, unterschätzt das Risiko nach deren Ablauf.
- Tilgung nicht einplanen: Eine positive Eigenkapitalrendite sagt nichts darüber, ob der Cashflow nach Tilgung ausreicht.
Wie schauen Banken auf Renditekennzahlen?
Für die Bank stehen weniger Renditen als Tragfähigkeit und Sicherheit im Vordergrund: Deckt der Reinertrag den Kapitaldienst? Wie hoch ist der Beleihungsauslauf? Ein Objekt mit niedriger Rendite kann gut finanzierbar sein, wenn die Mieterstruktur stabil und der Eigenkapitalanteil hoch ist – und umgekehrt. Hintergründe finden Sie im Beitrag Beleihungswert und Beleihungsauslauf. Für die Finanzierung einzelner Objektarten lesen Sie auch Kapitalanlage finanzieren und Mehrfamilienhaus finanzieren.
Häufige Fragen
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten. Faktoren unterscheiden sich stark nach Lage, Objektart, Zustand und Marktphase. Vergleichen Sie Objekte nur innerhalb ähnlicher Lagen und Qualitäten und ziehen Sie lokale Marktberichte heran.
Worin unterscheiden sich Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite setzt nur Miete und Kaufpreis ins Verhältnis. Die Nettomietrendite zieht nicht umlagefähige Kosten von der Miete ab und rechnet die Kaufnebenkosten zur Investition hinzu. Sie ist deshalb aussagekräftiger.
Warum wird die Tilgung bei der Eigenkapitalrendite nicht abgezogen?
Tilgung reduziert die Schuld und baut damit Vermögen auf. Sie ist kein Aufwand. Für die Liquidität muss sie aber aus dem Cashflow geleistet werden.
Ist eine hohe Eigenkapitalrendite immer gut?
Nicht zwingend. Eine hohe Eigenkapitalrendite entsteht oft durch hohen Fremdkapitaleinsatz. Damit steigen auch Zinsänderungs- und Anschlussrisiken.
Welche Kosten sind nicht umlagefähig?
Typischerweise Verwaltungskosten, Instandhaltung und Rücklagen sowie Mietausfall. Bei Gewerbemietverträgen hängt die Umlagefähigkeit stärker von der vertraglichen Vereinbarung ab.
Wie hängen Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite zusammen?
Sie sind Kehrwerte voneinander. Ein Faktor von 25 entspricht einer Bruttomietrendite von 4 Prozent, ein Faktor von 16,7 rund 6 Prozent.
Ab welcher Rendite finanziert eine Bank?
Eine feste Renditegrenze gibt es nicht. Banken prüfen Kapitaldienstfähigkeit, Beleihungsauslauf, Mieterstruktur und Ihre Bonität. Auch ein Objekt mit niedriger Bruttorendite kann bei ausreichend Eigenkapital finanzierbar sein.
Wie unterscheidet sich die Rendite bei Gewerbeimmobilien?
Die Rechnung ist identisch, die Einflussgrößen unterscheiden sich: Mieterbonität, Laufzeiten und Indexklauseln wirken stärker auf die Nachhaltigkeit der Miete. Mehr dazu im Beitrag Gewerbemietvertrag aus Bankensicht.
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Quellen:
- rechenbar.de: „Grunderwerbsteuer 2026: alle 16 Bundesländer“, veröffentlicht 30.04.2026, Sätze geprüft Stand 02.06.2026
- Alle übrigen Zahlen sind angenommene Werte von Rechenbeispielen; Rechenzinsen und Tilgungssätze sind keine Markt- oder Konditionsangaben.
Stand: 01.10.2026