Mehrfamilienhaus finanzieren

Ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohn- und Geschäftshaus gehört für viele Kapitalanleger und Bestandshalter zum Kern ihres Portfolios. Wer ein solches Objekt finanzieren möchte, muss die Bank vor allem mit belastbaren Zahlen überzeugen: nachhaltige Mieteinnahmen, ein plausibler Kaufpreis, ein realistischer Blick auf Instandhaltung und Energieeffizienz. Diese Seite zeigt, welche Kennzahlen zählen und welche rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen Sie kennen sollten.

Welche Objektart zu Ihnen passt und wie Sie Rendite und Risiken bewerten, zeigt der Leitfaden Immobilie als Kapitalanlage 2026.

Für wen ist die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses gedacht?

• Private Kapitalanleger, die ihr erstes oder ein weiteres Mehrfamilienhaus erwerben
• Bestandshalter, die ihr Portfolio erweitern oder umschichten
• Vermögensverwaltende Gesellschaften und Family Offices
• Investoren, die Wohn- und Geschäftshäuser mit Laden- oder Büroflächen im Erdgeschoss kaufen

Bei gemischt genutzten Objekten betrachtet die Bank Wohn- und Gewerbeteil getrennt: Gewerbemieten werden häufig mit anderen Risikoabschlägen angesetzt als Wohnungsmieten. Für Objekte mit überwiegend gewerblicher Nutzung lesen Sie auch die Seite Gewerbeimmobilien finanzieren.

Welche Kennzahlen sind für ein Mehrfamilienhaus wichtig?

Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur jährlichen Nettokaltmiete. Er zeigt, wie viele Jahresmieten Sie für das Objekt bezahlen. Ein hoher Faktor bedeutet eine geringe Anfangsrendite – und damit weniger Spielraum für Zins, Tilgung und Rücklagen.

Brutto- und Nettomietrendite

Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite: Sie berücksichtigt Erwerbsnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis.

Mehr zur Einordnung beider Kennzahlen lesen Sie im Ratgeber Kaufpreisfaktor und Mietrendite.

Kapitaldienstfähigkeit

Die Bank prüft, ob die Mieteinnahmen nach Abzug der Bewirtschaftungskosten Zins und Tilgung tragen. Bei privaten Anlegern fließt zusätzlich die persönliche Einkommens- und Vermögenssituation ein, bei Gesellschaften deren Jahresabschlüsse. Hintergründe erläutert der Ratgeber Kapitaldienstfähigkeit und DSCR.

Mietniveau und Mietentwicklung

Banken vergleichen die Ist-Mieten mit der ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegen die Mieten deutlich darunter, kann das Potenzial bieten – es lässt sich aber nur im Rahmen der mietrechtlichen Vorgaben heben, etwa der Kappungsgrenze oder einer regional geltenden Mietpreisbremse. Liegen die Mieten deutlich darüber, setzt die Bank häufig einen niedrigeren nachhaltigen Mietansatz an.

Wie wirken sich Instandhaltung und Modernisierung aus?

Bei Bestandsobjekten entscheidet der bauliche Zustand oft über die Wirtschaftlichkeit. Dach, Fassade, Fenster, Leitungen und Heizungsanlage verursachen bei Erneuerung erhebliche Kosten. Banken fragen deshalb nach dem Baujahr der wesentlichen Bauteile, nach durchgeführten Modernisierungen und nach Rücklagen. Ein Instandhaltungsstau wird in der Bewertung berücksichtigt und kann den Beleihungswert mindern.

Planen Sie Modernisierungen kurz nach dem Erwerb, sollten Sie die steuerliche Behandlung frühzeitig klären: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern über die Nutzungsdauer abzuschreiben (Quelle: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, Stand 10/2026).

Was bedeutet das Gebäudemodernisierungsgesetz für Vermieter?

Der energetische Zustand eines Mehrfamilienhauses beeinflusst Vermietbarkeit, Betriebskosten und zunehmend auch die Bewertung durch Banken. Viele Institute erfassen Energiekennwerte inzwischen systematisch.

Rechtlich hat sich der Rahmen 2026 verändert: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) neu gefasst. Das Gesetz wurde am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt verkündet; die Regelungen zum Heizungstausch gelten seit dem 29.07.2026, weitere Teile treten gestaffelt in Kraft. Die bisherige 65-Prozent-Regel für neue Heizungen entfällt. Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen stattdessen schrittweise steigende Anteile biogener Brennstoffe oder Wasserstoff nutzen – mindestens 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040 (Quellen: Informationsportal GModG des Bundes, gmodg.bund.de; Haufe Immobilien, abgerufen 10/2026). Zudem sieht das Gesetz Regelungen zur Kostenteilung zwischen Vermietern und Mietern bei neuen Gas- und Ölheizungen vor (Quelle: Haufe Immobilien, abgerufen 10/2026).

Wie wirkt die steuerliche Abschreibung (AfA)?

Für vermietete Gebäude im Privatvermögen gelten nach § 7 Abs. 4 EStG folgende lineare AfA-Sätze (Quelle: Einkommensteuergesetz, Stand 10/2026):

Gebäude	Linearer AfA-Satz pro Jahr
Fertigstellung vor dem 01.01.1925	2,5 %
Fertigstellung ab 01.01.1925 bis 31.12.2022	2 %
Wohngebäude mit Fertigstellung ab 01.01.2023	3 %

Abschreibungsfähig ist nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Die Aufteilung des Kaufpreises hat daher direkten Einfluss auf die Höhe der Abschreibung. Bei einem angenommenen Gebäudeanteil von 1.600.000 Euro und einer Fertigstellung im Jahr 1975 ergäben sich bei 2 Prozent rechnerisch 32.000 Euro AfA pro Jahr (Rechenbeispiel mit angenommenen Werten). Für neu gebaute Mietwohngebäude kommen zusätzlich die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG und die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Betracht. Details dazu finden Sie unter Kapitalanlage finanzieren.

Ob Sie das Objekt privat oder über eine Gesellschaft halten, wirkt sich auf die Besteuerung von Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen aus. Einen Überblick bietet die Seite Finanzierung über GmbH und Holding.

Wie gehen Sie beim Ankauf Schritt für Schritt vor?

1. Objekt prüfen: Lage, Bausubstanz, Mieterstruktur, Mietverträge und Energieausweis sichten.
2. Kennzahlen berechnen: Kaufpreisfaktor, Nettomietrendite und Kapitaldienst mit angesetzten Bewirtschaftungskosten.
3. Modernisierungsbedarf kalkulieren: Kostenschätzung, Reihenfolge und steuerliche Behandlung klären.
4. Struktur wählen: Privat oder Gesellschaft, gegebenenfalls Asset Deal oder Share Deal.
5. Anfrage stellen: Ein spezialisierter Partner prüft Ihr Vorhaben und stimmt es mit geeigneten Banken ab.
6. Wertermittlung und Zusage: Die Bank bewertet das Objekt und entscheidet über die Finanzierung.
7. Notartermin und Auszahlung: Kaufvertrag, Grundschuld und Auszahlung nach Erfüllung der Voraussetzungen.

Welche Unterlagen verlangen Banken beim Mehrfamilienhaus?

• Exposé, Grundbuchauszug, Lageplan und Flächenaufstellung
• Mieterliste mit Mietbeginn, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung und Kaution
• Mietverträge und gegebenenfalls Nachträge
• Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
• Nachweise über Instandhaltung, Modernisierungen und Rücklagen
• Energieausweis
• Selbstauskunft, Einkommens- und Vermögensnachweise, bei Gesellschaften Jahresabschlüsse

Welche Fehler sollten Sie beim Ankauf vermeiden?

• Ist-Mieten ungeprüft übernehmen: Liegen sie über der ortsüblichen Vergleichsmiete, setzt die Bank niedriger an.
• Instandhaltung zu knapp planen: Dach, Heizung und Leitungen verursachen bei Erneuerung hohe Kosten.
• Steuerliche Grenze übersehen: Hohe Modernisierungen kurz nach dem Kauf können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten.
• Heizungsrecht nicht prüfen: Austauschpflichten und Kostenteilung sollten vor dem Kauf geklärt werden.
• Kaufpreisaufteilung vernachlässigen: Der Gebäudeanteil bestimmt die jährliche Abschreibung.
• Auf den Faktor allein vertrauen: Ein niedriger Kaufpreisfaktor ersetzt nicht die Prüfung von Zustand und Mieterstruktur.

Welche Begriffe sollten Sie kennen?

Nettokaltmiete

Miete ohne Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen.

Nicht umlagefähige Kosten

Bewirtschaftungskosten, die der Eigentümer trägt, zum Beispiel Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Übliche Miete für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde; Maßstab für Mieterhöhungen.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Modernisierungsaufwand in den ersten drei Jahren nach Kauf, der eine Steuergrenze überschreitet und dann abzuschreiben ist.

Wohn- und Geschäftshaus

Gemischt genutztes Gebäude mit Wohn- und Gewerbeflächen.

Häufige Fragen

Welcher Kaufpreisfaktor ist für ein Mehrfamilienhaus angemessen?

Das hängt stark von Lage, Objektzustand und Mietpotenzial ab. Ein pauschaler Richtwert ist nicht seriös. Entscheidend ist, ob die Mieteinnahmen nach Kosten den Kapitaldienst tragen und ob der Faktor im regionalen Vergleich plausibel ist.

Finanzieren Banken auch Sanierungskosten mit?

Häufig ja, wenn ein schlüssiges Konzept mit Kostenschätzung vorliegt und die Maßnahmen den Wert oder die Mieteinnahmen nachvollziehbar steigern. Die Auszahlung erfolgt dann oft nach Baufortschritt.

Wie bewerten Banken ein Wohn- und Geschäftshaus?

Wohn- und Gewerbeflächen werden in der Regel getrennt betrachtet. Für den Gewerbeteil prüft die Bank zusätzlich Mieterbonität und Vertragslaufzeiten, weil Gewerbeflächen bei Leerstand oft schwerer nachzuvermieten sind.

Muss ich die Heizung nach dem Kauf austauschen?

Mit dem GModG ist die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen entfallen. Ob für Ihr Objekt dennoch Austausch- oder Nachrüstpflichten bestehen, hängt vom Einzelfall ab und sollte von einem Energieberater geprüft werden.

Kann ich mehrere Mehrfamilienhäuser gemeinsam finanzieren?

Ja, bei größeren Beständen kommt eine Portfoliofinanzierung in Betracht. Mehr dazu unter Anschluss- und Portfoliofinanzierung.

Wie hoch sind die AfA-Sätze bei einem Mehrfamilienhaus?

Die lineare AfA beträgt 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925, 2 Prozent bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und 3 Prozent für Wohngebäude ab 2023 (Quelle: § 7 Abs. 4 EStG, Stand 10/2026). Sie gilt nur für den Gebäudeanteil.

Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?

Das sind Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer) übersteigen. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern über die Nutzungsdauer abzuschreiben (Quelle: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, Stand 10/2026).

Welche Rolle spielt der Verbraucherstatus bei einem Mehrfamilienhaus?

Private Anleger gelten bei der Verwaltung eigenen Vermögens meist als Verbraucher, mit entsprechenden Schutzvorschriften. Bei Erwerb über eine Gesellschaft oder bei gewerblichem Umfang gelten diese nicht. Mehr dazu unter Kapitalanlage finanzieren.