Kapitalanlage-Immobilie finanzieren

Eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage zu finanzieren, folgt einer anderen Logik als die Finanzierung des Eigenheims. Mieteinnahmen fließen in die Kalkulation ein, Zinsen und Abschreibungen wirken steuerlich, und der Einsatz von Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen – aber auch das Risiko. Diese Seite richtet sich an private und professionelle Anleger, die vermietete Wohnungen oder Häuser erwerben möchten, und erläutert die wichtigsten Stellschrauben.

Den Gesamtüberblick von der Objektwahl über Wertermittlung und Mietrecht bis zu den Risiken finden Sie im Leitfaden Immobilie als Kapitalanlage 2026.

Gelten private Kapitalanleger als Verbraucher?

In der Regel ja: Auch wer mehrere vermietete Wohnungen besitzt, handelt bei der Verwaltung des eigenen Vermögens nicht gewerblich. Private Kapitalanleger gelten deshalb meist als Verbraucher im Sinne von § 13 BGB. Für ihre Immobiliendarlehen gelten die Vorschriften über Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge (Quelle: §§ 13, 491 ff. BGB, Stand 10/2026). Das bedeutet unter anderem:

• Die Bank muss vor Vertragsschluss eine Kreditwürdigkeitsprüfung durchführen (§ 505a BGB).
• Es bestehen umfangreiche vorvertragliche Informationspflichten.
• Verbraucher haben ein gesetzliches Widerrufsrecht (§ 495 BGB).
• Für die Vorfälligkeitsentschädigung gelten besondere Schutzvorschriften (§ 502 BGB).

Erwerben Sie die Immobilie dagegen über eine GmbH oder betreiben Sie die Vermietung in einem Umfang, der als gewerblich einzustufen ist, gelten diese Verbraucherschutzvorschriften nicht. Mehr dazu unter Finanzierung über GmbH und Holding und zur Vorfälligkeitsentschädigung unter Anschlussfinanzierung im Gewerbe.

Wie viel Eigenkapital brauche ich und wie wirkt der Hebel?

Mindestens die Erwerbsnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler – werden von Banken in der Regel aus Eigenmitteln erwartet. Darüber hinaus ist es eine Abwägung:

• Weniger Eigenkapital erhöht den Hebel: Liegt die Gesamtrendite des Objekts über dem Fremdkapitalzins, steigt die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital.
• Mehr Eigenkapital senkt die laufende Belastung, verbessert häufig die Konditionen und macht die Finanzierung robuster gegenüber Mietausfällen und Zinsänderungen.

Wie hoch sollte die Tilgung sein?

Bei Kapitalanlagen wird häufig bewusst mit niedrigerer Tilgung finanziert, um die monatliche Liquidität zu schonen. Dem steht gegenüber, dass eine höhere Tilgung das Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung senkt und den Beleihungsauslauf schneller reduziert. Banken erwarten in der Regel eine laufende Tilgung, deren Höhe vom Beleihungsauslauf und von Ihrer Gesamtsituation abhängt. Wichtig ist, dass die Finanzierung auch dann tragbar bleibt, wenn eine Wohnung einige Monate leer steht oder Reparaturen anfallen.

Wie funktioniert die steuerliche Abschreibung (AfA)?

Bei vermieteten Immobilien können Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes – nicht des Grundstücks – über die Abschreibung steuerlich geltend machen. Zusammen mit den Schuldzinsen und den Bewirtschaftungskosten mindern sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Lineare AfA

Gebäude	AfA-Satz pro Jahr
Fertigstellung vor 1925	2,5 %
Fertigstellung 1925 bis 2022	2 %
Wohngebäude, Fertigstellung ab 01.01.2023	3 %

(Quelle: § 7 Abs. 4 EStG, Stand 10/2026)

Degressive AfA für neue Wohngebäude

Für neu errichtete Wohngebäude kann statt der linearen eine degressive AfA von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert angesetzt werden. Voraussetzung ist, dass mit dem Bau zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 begonnen wurde. Bei Erwerb muss der Kaufvertrag in diesem Zeitraum geschlossen werden und der Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres erfolgen. Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich (Quelle: § 7 Abs. 5a EStG, Stand 10/2026; Bestätigung des Zeitraums: Zentralverband des Deutschen Handwerks, abgerufen 10/2026).

Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Zusätzlich zur regulären AfA kann für neue Mietwohnungen eine Sonderabschreibung von bis zu 5 Prozent jährlich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den folgenden drei Jahren in Anspruch genommen werden. Für Bauanträge oder Bauanzeigen nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 gelten insbesondere folgende Voraussetzungen (Quelle: § 7b EStG und BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Stand 10/2026):

• Das Gebäude erfüllt die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
• Die Baukosten betragen höchstens 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
• Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt.
• Die Wohnung wird im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet.

Degressive AfA und Sonderabschreibung können nebeneinander genutzt werden, wenn die Voraussetzungen beider Regelungen erfüllt sind.

Was prüfen Banken bei Kapitalanlegern?

• Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten und Vermögen
• Haushaltsrechnung unter Berücksichtigung aller Immobilien
• Angesetzte Mieteinnahmen – häufig mit Abschlag für Leerstand und Kosten
• Lage, Zustand und Vermietbarkeit des Objekts
• Bei Neubau: Bauträgervertrag und Zahlungsplan

Für größere Objekte lesen Sie auch die Seite Mehrfamilienhaus finanzieren. Kennzahlen können Sie mit dem Rechner für Rendite und Kaufpreisfaktor überschlagen. Zur Einordnung der Kennzahlen dient der Ratgeber Kaufpreisfaktor und Mietrendite.

Wie gehen Sie beim Erwerb einer Kapitalanlage Schritt für Schritt vor?

1. Ziel festlegen: Laufender Cashflow, Vermögensaufbau oder Altersvorsorge – das bestimmt Objekt, Eigenkapital und Tilgung.
2. Budget rechnen: Kaufpreis, Nebenkosten, Rücklagen und mögliche Modernisierung zusammenstellen.
3. Haushaltsrechnung prüfen: Berücksichtigen Sie auch Leerstand und unvorhergesehene Reparaturen.
4. Objekt prüfen: Lage, Zustand, Mietverträge, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen und Energieausweis.
5. Steuerliche Folgen klären: AfA, Gebäudeanteil und Haltedauer mit dem Steuerberater besprechen.
6. Finanzierungsanfrage stellen: Ein spezialisierter Partner prüft Ihr Vorhaben und stimmt es mit geeigneten Kreditinstituten ab.
7. Vertrag prüfen: Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung und Anschlussfinanzierung bewusst festlegen.

Welche Fehler machen Kapitalanleger häufig?

• Nur auf Steuervorteile achten: Eine Immobilie muss auch ohne Steuereffekt wirtschaftlich tragen.
• Mit Idealmieten rechnen: Leerstand, Mieterwechsel und Instandhaltung gehören in jede Kalkulation.
• Zinsänderungsrisiko ignorieren: Bei niedriger Tilgung ist die Restschuld nach Ende der Zinsbindung hoch.
• Keine Rücklage bilden: Ohne Liquiditätsreserve können kurzfristige Ausfälle die gesamte Finanzierung belasten.
• Kaufpreisaufteilung vernachlässigen: Der Gebäudeanteil bestimmt die Abschreibung.
• Verbraucherstatus pauschal annehmen: Bei größerem Bestand oder Erwerb über eine Gesellschaft können andere Regeln gelten.

Welche Begriffe sollten Sie kennen?

Hebelwirkung (Leverage)

Effekt, dass Fremdkapital die Eigenkapitalrendite erhöht, solange die Objektrendite über dem Fremdkapitalzins liegt.

Nettomietrendite

Jahresmiete nach nicht umlagefähigen Kosten im Verhältnis zur Gesamtinvestition einschließlich Nebenkosten.

Anfängliche Tilgung

Prozentsatz der Darlehenssumme, der im ersten Jahr getilgt wird.

Restschuld

Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist.

Gebäudeanteil

Teil des Kaufpreises, der auf das abschreibbare Gebäude entfällt (im Gegensatz zum Grundstück).

Häufige Fragen

Gelte ich als Verbraucher, wenn ich mehrere Wohnungen vermiete?

In der Regel ja, solange die Verwaltung des eigenen Vermögens keinen gewerblichen Umfang annimmt. Die Abgrenzung ist im Einzelfall zu prüfen. Bei Erwerb über eine Gesellschaft gelten die Verbraucherschutzvorschriften nicht.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Kapitalanlage?

Banken erwarten meist mindestens die Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln. Wie viel darüber hinaus sinnvoll ist, hängt von Ihrer Strategie, Ihrer Einkommenssituation und dem Objekt ab.

Kann ich degressive AfA und § 7b gleichzeitig nutzen?

Ja, wenn die Voraussetzungen beider Vorschriften erfüllt sind. Für § 7b gelten unter anderem Anforderungen an Energiestandard, Baukosten und Vermietungsdauer.

Gilt die degressive AfA auch für Bestandsimmobilien?

Nein. Sie gilt nur für neu hergestellte Wohngebäude beziehungsweise für den Erwerb bis zum Ende des Fertigstellungsjahres. Für Bestandsimmobilien gilt die lineare AfA.

Ist eine niedrige Tilgung bei Kapitalanlagen sinnvoll?

Das hängt von Ihren Zielen ab. Eine niedrige Tilgung schont die Liquidität, erhöht aber die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindung und damit das Zinsänderungsrisiko.

Welche AfA-Sätze gelten für Bestandsgebäude?

Für vermietete Gebäude gilt die lineare AfA von 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925, von 2 Prozent bei Fertigstellung von 1925 bis 2022 und von 3 Prozent für Wohngebäude ab 2023 (Quelle: § 7 Abs. 4 EStG, Stand 10/2026).

Wie bewerten Banken die Mieteinnahmen?

Banken setzen die Mieteinnahmen häufig mit Abschlägen für Leerstand und Bewirtschaftungskosten an. Zusätzlich prüfen sie, ob die Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete passt. Die genauen Ansätze unterscheiden sich von Institut zu Institut.

Was ändert sich, wenn ich über eine GmbH investiere?

Die Verbraucherschutzvorschriften entfallen, die Bank prüft Gesellschaft und Gesellschafter, und steuerlich gelten andere Regeln. Ob das für Sie sinnvoll ist, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären. Einen Überblick gibt die Seite Finanzierung über GmbH und Holding.