Mietkauf bei Gewerbeimmobilien: Vor- und Nachteile

Beim Mietkauf nutzen Sie eine Gewerbeimmobilie zunächst als Mieter und erwerben sie später – ganz oder teilweise mit bereits gezahlter Miete. Das Modell kann helfen, wenn Eigenkapital oder Finanzierung noch nicht ausreichen. Es birgt aber rechtliche und wirtschaftliche Risiken, die Sie kennen sollten. Dieser Beitrag erklärt, wie Mietkauf funktioniert, warum der Notar unverzichtbar ist und wie sich das Modell von Leasing und Sale-and-Lease-Back unterscheidet.

Was ist ein Mietkauf bei Gewerbeimmobilien?

Beim Mietkauf schließen Eigentümer und Nutzer einen Vertrag, der zwei Phasen verbindet: eine Mietphase und eine Erwerbsphase. In der Mietphase nutzt das Unternehmen die Immobilie gegen monatliche Zahlungen. Ein Teil dieser Zahlungen wird auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Der Eigentumsübergang erfolgt erst, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt sind – etwa nach einer bestimmten Laufzeit oder nach Zahlung des Restkaufpreises (Quelle: Kanzlei Herfurtner, Mietkauf, abgerufen 02.10.2026).

Für Unternehmen kann der Mietkauf interessant sein, wenn:

• die Eigenkapitalbasis für einen sofortigen Kauf noch zu schmal ist,
• ein junges Unternehmen noch keine ausreichende Bilanzhistorie für eine Bankfinanzierung hat,
• der Eigentümer verkaufen möchte, aber keinen Käufer mit sofortiger Finanzierung findet,
• der Standort zunächst erprobt werden soll, bevor eine endgültige Entscheidung fällt.

Wie funktionieren Kaufoption und Anrechnung der Miete?

In der Praxis gibt es zwei Grundformen:

1. Verbindlicher Mietkauf: Beide Seiten verpflichten sich bereits bei Vertragsschluss zum späteren Kauf. Der Erwerb ist nur noch eine Frage der Zeit und der Zahlung.
2. Miete mit Kaufoption: Der Nutzer erhält ein einseitiges Recht, die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist zu einem festgelegten Preis zu erwerben. Er muss die Option aber nicht ausüben.

Entscheidend ist eine klare Regelung, welcher Anteil der monatlichen Zahlung Miete, welcher Kaufpreisanteil und welcher Nebenkosten oder Zinsen ist. Fehlt diese Klarheit, entstehen später häufig Streitigkeiten über den noch offenen Kaufpreis (Quelle: Kanzlei Herfurtner, Mietkauf).

Das folgende Rechenbeispiel mit angenommenen Werten zeigt die Logik. Es ist keine Markt- oder Konditionsangabe.

Position	Betrag (angenommen)
Vereinbarter Kaufpreis Gewerbehalle	1.200.000 €
Monatliche Zahlung in der Mietphase	9.000 €
davon vereinbarte Anrechnung auf den Kaufpreis (40 %)	3.600 €
Laufzeit der Mietphase	5 Jahre (60 Monate)
Summe der Anrechnungen nach 5 Jahren	216.000 €
Restkaufpreis bei Ausübung	984.000 €
Nicht angerechneter Mietanteil über 5 Jahre	324.000 €

Das Beispiel zeigt: Der größte Teil des Kaufpreises muss am Ende trotzdem finanziert werden. Der Restkaufpreis von 984.000 € entspricht hier 82 Prozent des Kaufpreises. Wird die Option nicht ausgeübt, sind die angerechneten Beträge je nach Vertrag möglicherweise verloren. Prüfen Sie frühzeitig, ob der Restkaufpreis finanzierbar sein wird. Mit dem Rechner zum Beleihungsauslauf können Sie eine erste Einschätzung vornehmen.

Warum muss ein Mietkaufvertrag notariell beurkundet werden?

§ 311b Abs. 1 BGB schreibt vor: Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, muss notariell beurkundet werden. Diese Pflicht gilt auch für verbindliche Mietkaufmodelle (Quelle: Kanzlei Herfurtner, Mietkauf). Die Beurkundungspflicht erfasst den gesamten Vertrag einschließlich aller damit verbundenen Nebenabreden (Quelle: Brennecke Rechtsanwälte, Der Immobilienkaufvertrag – Beurkundungserfordernis).

Fehlt die notarielle Form, droht die Nichtigkeit des Erwerbsanspruchs. Der Nutzer kann dann trotz jahrelanger Zahlungen keinen Eigentumsübergang erzwingen.

Praktisch bedeutet das: Wenn ein Gewerbemietvertrag eine Kaufoption, ein Ankaufsrecht oder eine Kaufverpflichtung enthält, gehört der Vertrag zum Notar. Lassen Sie die konkrete Gestaltung durch einen Rechtsanwalt oder Notar prüfen.

Worin unterscheidet sich Mietkauf von Leasing und Sale-and-Lease-Back?

Die drei Modelle werden oft verwechselt. Sie verfolgen jedoch unterschiedliche Ziele:

Merkmal	Mietkauf	Immobilienleasing	Sale-and-Lease-Back
Ausgangslage	Nutzer will eine fremde Immobilie erwerben	Leasinggeber erwirbt oder baut ein Objekt für den Nutzer	Eigentümer verkauft eigene Immobilie
Ziel	Späterer Eigentumserwerb	Nutzung; Erwerb nur optional	Liquidität freisetzen, Nutzung behalten
Eigentum während der Laufzeit	Beim Verkäufer	Beim Leasinggeber	Beim Käufer bzw. Investor
Zahlungen	Teilweise Anrechnung auf den Kaufpreis	Leasingraten	Miete oder Leasingraten
Notarielle Beurkundung	Ja, bei Erwerbspflicht oder Option	Für den Grundstückserwerb des Leasinggebers; bei Kaufoption gegebenenfalls ebenfalls	Ja, für den Verkauf

Beim Leasing steht die Nutzungsfinanzierung im Vordergrund; das Eigentum bleibt regelmäßig beim Leasinggeber. Beim Mietkauf ist die Eigentumsübernahme dagegen das erklärte Ziel (Quelle: Kanzlei Herfurtner, Mietkauf). Wenn Sie bereits Eigentümer sind und Kapital freisetzen wollen, ist eher ein Sale-and-Lease-Back interessant. Einzelheiten dazu lesen Sie im Beitrag Sale-and-Lease-Back.

Welche Risiken hat der Mietkauf?

Fehlende Sicherung im Grundbuch

Solange der Nutzer nicht Eigentümer ist, kann der Verkäufer theoretisch weitere Grundschulden eintragen lassen, in Zahlungsschwierigkeiten geraten oder die Immobilie an Dritte veräußern. Eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung kann den Erwerbsanspruch absichern. Ob und wie das in Ihrem Fall möglich ist, klärt der Notar.

Unklare Zahlungsaufteilung

Ist nicht eindeutig geregelt, welcher Teil der Zahlung angerechnet wird, drohen Streit und im schlimmsten Fall Verluste. Dokumentieren Sie alle Zahlungen sorgfältig.

Restkaufpreis nicht finanzierbar

Am Ende der Mietphase muss der Restkaufpreis meist über ein Bankdarlehen finanziert werden. Ändern sich Zinsniveau, Bonität oder Objektwert, kann die Finanzierung scheitern. Die angerechneten Beträge sind dann je nach Vertrag gefährdet.

Instandhaltung und Kosten

Mietkaufverträge verlagern Instandhaltungspflichten oft schon in der Mietphase auf den Nutzer. Ist das unklar geregelt, drohen Konflikte über Reparaturen und Modernisierung.

Steuerliche Folgen

Wann Grunderwerbsteuer entsteht und wie die Zahlungen bilanziell und steuerlich zu behandeln sind, hängt von der Vertragsgestaltung ab. Klären Sie diese Fragen vor Vertragsschluss mit Ihrem Steuerberater.

Wie sieht die Bank einen Mietkauf?

Spätestens bei der Finanzierung des Restkaufpreises prüft die Bank Objekt und Unternehmen wie bei einem normalen Kauf. Sie betrachtet die Kapitaldienstfähigkeit des Unternehmens, den Beleihungswert und die Vertragsunterlagen. Ein sauber beurkundeter Vertrag mit nachvollziehbarer Zahlungshistorie erleichtert die Prüfung. Welche Unterlagen typischerweise verlangt werden, zeigt die Unterlagen-Checkliste für Gewerbefinanzierungen. Hintergründe zur Finanzierung eigengenutzter Objekte finden Sie unter Betriebsimmobilie finanzieren.

Für wen eignet sich ein Mietkauf?

Ein Mietkauf kann sinnvoll sein, wenn beide Seiten ein echtes Interesse an einem späteren Eigentumswechsel haben und die Bedingungen von Anfang an klar geregelt sind. Typische Konstellationen sind:

• ein Unternehmen, das eine bereits genutzte Mietfläche langfristig übernehmen möchte,
• ein Eigentümer, der seine Immobilie schrittweise an einen Nachfolger oder Mieter übergeben will,
• ein junges Unternehmen, das in einigen Jahren mit belastbaren Jahresabschlüssen eine Bankfinanzierung für den Restkaufpreis erhalten kann.

Weniger geeignet ist das Modell, wenn der Kaufpreis bereits heute aus Eigenkapital und Darlehen darstellbar ist. Dann ist ein direkter Kauf meist übersichtlicher und vermeidet die Risiken der Zwischenphase.

Welche Fehler passieren häufig?

• Privatschriftlicher Vertrag: Eine Kaufverpflichtung oder Option ohne notarielle Beurkundung ist ein erhebliches Risiko.
• Kaufpreis ohne Wertgutachten: Ein zu hoch angesetzter Kaufpreis rächt sich bei der späteren Bankfinanzierung.
• Keine Regelung für den Abbruch: Was passiert mit den angerechneten Beträgen, wenn der Kauf nicht zustande kommt?
• Finanzierung des Restkaufpreises nicht vorbereitet: Wer erst am Ende der Mietphase mit der Bank spricht, verliert Zeit und Verhandlungsspielraum.
• Belastungen im Grundbuch übersehen: Prüfen Sie vor Vertragsschluss einen aktuellen Grundbuchauszug.

Häufige Fragen

Ist ein Mietvertrag mit Kaufoption ohne Notar wirksam?

Eine Kaufoption oder Kaufverpflichtung für ein Grundstück unterliegt der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 BGB. Ohne notarielle Form droht die Nichtigkeit des Erwerbsanspruchs. Lassen Sie die Folgen im Einzelfall anwaltlich prüfen.

Wie viel der Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet?

Das ist frei verhandelbar. Entscheidend ist, dass der Vertrag eindeutig festlegt, welcher Anteil der Zahlung Miete und welcher Kaufpreisanteil ist.

Was passiert mit den angerechneten Beträgen, wenn ich nicht kaufe?

Das regelt der Vertrag. Ohne ausdrückliche Regelung sind Streitigkeiten wahrscheinlich. Achten Sie auf eine klare Klausel für den Fall, dass die Option nicht ausgeübt wird.

Ist Mietkauf dasselbe wie Leasing?

Nein. Beim Leasing steht die Nutzung im Vordergrund, das Eigentum bleibt regelmäßig beim Leasinggeber. Beim Mietkauf ist der Eigentumserwerb das Ziel.

Wann brauche ich eine Bankfinanzierung?

In der Regel spätestens für den Restkaufpreis. Sprechen Sie frühzeitig mit einem Finanzierungspartner, damit die Struktur zur späteren Bankprüfung passt.

Wie kann ich mich als Mietkäufer absichern?

Wichtige Bausteine sind eine notarielle Beurkundung, eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, eine klare Zahlungsaufteilung und eine Regelung für den Abbruch. Lassen Sie den Vertrag durch einen Anwalt oder Notar prüfen.