Immobilienleasing für Unternehmen: Wie es funktioniert und für wen es sich eignet

Immobilienleasing ist eine Alternative zum Kauf mit Bankdarlehen: Eine Leasinggesellschaft erwirbt oder errichtet die Immobilie, Ihr Unternehmen nutzt sie gegen laufende Raten. So bleiben Eigenkapital und Kreditlinien für das operative Geschäft frei. Dieser Beitrag erklärt, wie Immobilienleasing aufgebaut ist, welche Vertragsformen es gibt, was bei der Bilanzierung grundsätzlich gilt und für welche Unternehmen sich das Modell eignet.

Was ist Immobilienleasing?

Immobilienleasing ist eine Form der Langfristfinanzierung von Immobilien, bei der der Financier als Leasinggeber Eigentümer der Immobilie wird und sie dem Nutzer gegen Leasingraten bereitstellt (Quelle: Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort Immobilienleasing). Ihr Unternehmen ist also nicht Eigentümer, sondern Leasingnehmer.

Typische Objekte sind Produktions- und Lagerhallen, Logistikzentren, Bürogebäude, Einzelhandelsflächen oder Spezialimmobilien, die nach den Anforderungen des Nutzers errichtet werden.

Wie funktioniert Immobilienleasing in der Praxis?

1. Bedarf und Planung: Das Unternehmen definiert Standort, Flächen und Ausstattung.
2. Erwerb oder Bau: Die Leasinggesellschaft kauft das Grundstück und das Gebäude oder lässt es nach den Vorgaben des Nutzers errichten.
3. Leasingvertrag: Vereinbart werden Grundmietzeit, Raten, Optionen für das Vertragsende sowie die Verteilung von Instandhaltung, Versicherung und Nebenkosten.
4. Nutzungsphase: Das Unternehmen nutzt die Immobilie und zahlt die Leasingraten während der unkündbaren Grundmietzeit.
5. Vertragsende: Je nach Vertrag erwirbt das Unternehmen die Immobilie über eine Kaufoption, verlängert den Vertrag oder gibt das Objekt zurück.

Leasinggesellschaften prüfen dabei die Bonität des Unternehmens ähnlich gründlich wie eine Bank, denn die Raten müssen über viele Jahre gezahlt werden. Maßgeblich sind Ertragskraft, Branche und die Drittverwendungsfähigkeit des Objekts.

Was ist der Unterschied zwischen Voll- und Teilamortisation?

Die Vertragsformen unterscheiden sich danach, welcher Anteil der Investition während der Grundmietzeit über die Raten zurückfließt:

• Vollamortisation (Full-Pay-out): Der Leasingnehmer zahlt während der Grundmietzeit den gesamten Aufwand des Leasinggebers einschließlich Gewinnmarge.
• Teilamortisation (Non-Pay-out): Nur ein Teil des Aufwands wird in der Grundmietzeit gedeckt. Am Ende bleibt ein Restwert, der über eine Kaufoption, eine Verlängerung oder die Verwertung des Objekts ausgeglichen wird.

(Quelle: Gabler Wirtschaftslexikon, Stichwort Immobilienleasing.) Weil Gebäude auch nach langer Laufzeit noch einen erheblichen Wert haben können, fallen die Raten bei Teilamortisation niedriger aus als bei voller Amortisation – dafür bleibt am Ende ein Restwert offen.

Welche Rolle spielt die Kaufoption?

Viele Immobilienleasingverträge räumen dem Leasingnehmer eine Kaufoption zum Ende der Grundmietzeit ein. Der Optionspreis wird bereits bei Vertragsschluss festgelegt. Alternativ kann eine Mietverlängerungsoption vereinbart werden.

Die Ausgestaltung der Optionen hat Folgen: Sie beeinflusst, wem die Immobilie steuerlich zugerechnet wird. Das Bundesfinanzministerium hat dazu Leasingerlasse veröffentlicht, für Immobilien den Vollamortisationserlass vom 21.03.1972 und den Teilamortisationserlass vom 23.12.1991. Diese Erlasse sind keine Gesetze, sondern Verwaltungsanweisungen. Sie stellen darauf ab, ob der Leasingnehmer den Leasinggeber wirtschaftlich von der Einwirkung auf das Objekt ausschließen kann und wer die wesentlichen Chancen und Risiken trägt (Quellen: Gabler Wirtschaftslexikon; abcfinance, Glossar Leasing-Erlasse). Ein Vertrag, der diese Vorgaben einhält, wird als „erlasskonform“ bezeichnet.

Wie wird Immobilienleasing bilanziert?

Die Bilanzierung hängt davon ab, nach welchem Regelwerk Ihr Unternehmen bilanziert. Die folgenden Aussagen sind bewusst allgemein gehalten und ersetzen keine Beratung durch Ihren Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer.

• HGB: Im handelsrechtlichen Abschluss kommt es darauf an, wem die Immobilie wirtschaftlich zuzurechnen ist. In der Praxis orientiert sich die Zurechnung häufig an den steuerlichen Leasingerlassen. Ist die Immobilie dem Leasinggeber zuzurechnen, erscheinen beim Leasingnehmer in der Regel nur die Leasingraten als Aufwand.
• IFRS 16: Für Geschäftsjahre ab dem 01.01.2019 bilanzieren Leasingnehmer grundsätzlich ein Nutzungsrecht und eine entsprechende Leasingverbindlichkeit. Ausnahmen gelten für kurzfristige Leasingverhältnisse bis zwölf Monate und geringwertige Gegenstände (Quelle: Haufe, IFRS 16 und dessen Auswirkungen auf die nationale Rechnungslegung).

Auch wenn Ihr Unternehmen nur nach HGB bilanziert, sollten Sie wissen: Banken können Leasingverpflichtungen in ihren Ratingmodellen berücksichtigen und den Verschuldungsgrad entsprechend bereinigen (Quelle: Haufe, a. a. O.). Der Vorteil einer „schlanken Bilanz“ ist aus Sicht der Kreditgeber deshalb begrenzt.

Leasing, Kauf mit Darlehen oder Sale-and-Lease-Back: Was passt?

Die folgende Übersicht stellt die drei Wege gegenüber. Die tatsächlichen Konditionen und Gestaltungen hängen vom Einzelfall ab.

Merkmal	Immobilienleasing	Kauf mit Darlehen	Sale-and-Lease-Back
Eigentum	Beim Leasinggeber	Beim Unternehmen	Nach Verkauf beim Investor oder Leasinggeber
Eigenkapitalbedarf	Gering, je nach Vertrag	In der Regel Eigenanteil erforderlich	Keiner; setzt Kapital frei
Sicherheiten	Immobilie bleibt beim Leasinggeber; Bonität des Nutzers entscheidend	Grundschuld auf dem Objekt	Keine Grundschuld des Unternehmens erforderlich
Laufzeit	Grundmietzeit typischerweise 8 bis 20 Jahre	Frei vereinbar, mit Zinsbindung	Langfristiger Miet- oder Leasingvertrag
Wertsteigerung	Profitiert in der Regel der Leasinggeber, sofern keine Kaufoption besteht	Profitiert das Unternehmen	Profitiert der Käufer
Flexibilität	Gering während der Grundmietzeit	Verkauf oder Umfinanzierung möglich	Gering während der Vertragslaufzeit
Typischer Anwendungsfall	Neubau oder Erwerb ohne Eigenkapitaleinsatz	Langfristige Eigennutzung mit Vermögensaufbau	Liquidität aus bestehender Immobilie gewinnen

Mehr zur Finanzierung über ein Darlehen lesen Sie unter Betriebsimmobilie finanzieren. Wenn Sie bereits Eigentümer sind und Kapital freisetzen wollen, hilft der Beitrag Sale-and-Lease-Back.

Welche Vor- und Nachteile hat Immobilienleasing?

Vorteile

• Eigenkapital- und Liquiditätsschonung: Das Kapital bleibt im operativen Geschäft (Quelle: Gabler Wirtschaftslexikon).
• Pay-as-you-earn: Die Raten werden aus den Erträgen bezahlt, die mit der Immobilie erwirtschaftet werden.
• Kalkulierbare Kosten: Feste Raten über die Grundmietzeit erleichtern die Planung.
• Bau-Know-how: Leasinggesellschaften übernehmen teils auch Planung und Bauabwicklung.

Nachteile

• Kein Eigentum: Wertsteigerungen kommen dem Unternehmen nur über eine Kaufoption zugute.
• Lange Bindung: Die Grundmietzeit ist unkündbar. Ändert sich der Flächenbedarf, ist der Ausstieg schwierig.
• Gesamtkosten: Die Summe aus Raten und Optionspreis kann über den Kosten eines Kaufs mit Darlehen liegen, da der Leasinggeber eine Marge einkalkuliert.
• Komplexe Verträge: Instandhaltung, Versicherung, Restwertregelungen und Optionen müssen genau geprüft werden.

Für wen eignet sich Immobilienleasing?

Immobilienleasing kann sich eignen für:

• wachsende Unternehmen, die Eigenkapital für Maschinen, Personal oder Vertrieb benötigen,
• Unternehmen, die einen Neubau nach eigenen Vorgaben planen und Bauabwicklung auslagern möchten,
• Filialisten mit vielen gleichartigen Standorten,
• Unternehmen, deren Kreditlinien bei Banken bereits stark ausgelastet sind.

Weniger geeignet ist das Modell, wenn Sie die Immobilie langfristig als Vermögenswert aufbauen wollen oder Ihr Flächenbedarf unsicher ist. Allgemeine Informationen für Firmenkunden finden Sie unter Finanzierung für Unternehmer.

Was prüft die Leasinggesellschaft?

Auch ohne Darlehen im klassischen Sinn trägt die Leasinggesellschaft ein Kreditrisiko: Sie hat die Immobilie finanziert und ist auf die Raten über viele Jahre angewiesen. Geprüft werden deshalb vor allem:

• Jahresabschlüsse, aktuelle BWA und Planung des Unternehmens,
• die Kapitaldienstfähigkeit, also ob die Raten dauerhaft aus dem Cashflow tragbar sind,
• die Drittverwendungsfähigkeit des Objekts für den Fall, dass der Nutzer ausfällt,
• Standort, Bauqualität und Kostenplanung bei Neubauten.

Eine sorgfältig vorbereitete Unterlagenmappe beschleunigt diese Prüfung ebenso wie bei einer Bankfinanzierung.

Welche Fehler passieren häufig?

• Nur auf die Rate schauen: Vergleichen Sie die Gesamtkosten einschließlich Optionspreis und Nebenkosten mit einem Kauf.
• Restwertrisiko übersehen: Bei Teilamortisation können Sie am Vertragsende für einen Restwert einstehen müssen.
• Instandhaltung unklar: Häufig trägt der Leasingnehmer Instandhaltung und Versicherung. Kalkulieren Sie diese Kosten ein.
• Bilanzwirkung überschätzt: Auch ohne Bilanzausweis berücksichtigen Banken Leasingverpflichtungen bei der Bonitätsprüfung.
• Steuerfragen nicht geklärt: Die Erlasskonformität und weitere steuerliche Folgen sollten vorab mit einem Steuerberater geprüft werden.

Häufige Fragen

Wer ist beim Immobilienleasing Eigentümer?

Der Leasinggeber. Das Unternehmen nutzt die Immobilie als Leasingnehmer und kann sie je nach Vertrag über eine Kaufoption später erwerben.

Wie lange läuft ein Immobilienleasingvertrag?

Die unkündbare Grundmietzeit liegt typischerweise zwischen 8 und 20 Jahren. Danach folgen je nach Vertrag Kauf, Verlängerung oder Rückgabe.

Was bedeutet Teilamortisation?

Die Leasingraten decken während der Grundmietzeit nur einen Teil der Investition. Der verbleibende Restwert wird am Vertragsende über Kaufoption, Verlängerung oder Verwertung ausgeglichen.

Muss ich Immobilienleasing in der Bilanz ausweisen?

Das hängt vom Regelwerk und vom Vertrag ab. Nach IFRS 16 bilanzieren Leasingnehmer grundsätzlich ein Nutzungsrecht und eine Leasingverbindlichkeit. Nach HGB kommt es auf die wirtschaftliche Zurechnung an. Klären Sie die Einzelheiten mit Ihrem Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer.

Ist Leasing günstiger als ein Kauf?

Nicht zwingend. Leasing schont Eigenkapital und Liquidität, die Gesamtkosten können aber höher sein. Ein Vergleich aller Zahlungsströme über die gesamte Laufzeit ist unerlässlich.

Was ist der Unterschied zu Sale-and-Lease-Back?

Beim Immobilienleasing erwirbt oder baut die Leasinggesellschaft ein Objekt, das das Unternehmen noch nicht besitzt. Beim Sale-and-Lease-Back verkauft das Unternehmen eine eigene Immobilie und least oder mietet sie zurück.