Gebäudemodernisierungsgesetz: Was Vermieter jetzt bei Heizung und CO₂-Kosten beachten müssen

Seit Ende Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Für Eigentümer wirkt es zunächst wie eine Entlastung: Die 65-Prozent-Pflicht ist entfallen, neue Gas- und Ölheizungen sind wieder erlaubt. Für Vermieter ändert sich aber die Rechnung – denn wer weiter fossil heizt, trägt künftig einen deutlich größeren Teil der Kosten selbst.

Was ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Der Bundestag hat das Gebäudemodernisierungsgesetz am 10. Juli 2026 beschlossen. Laut ADAC gilt es seit dem 29. Juli 2026. Entfallen sind unter anderem die Pflicht zu 65 Prozent erneuerbarer Energie bei neuen Heizungen, das geplante Betriebsverbot für Öl- und Gasheizungen ab 2045, die Beratungspflicht vor dem Heizungstausch und die Kopplung an die kommunale Wärmeplanung.

Neu ist die sogenannte Biotreppe für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach Inkrafttreten in Bestandsgebäuden eingebaut werden:

Ab	Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe
2029	10 %
2030	15 %
2035	30 %
2040	60 %
2045	100 %

Wie funktioniert die neue Kostenteilung für Vermieter?

Für vermietete Bestandsgebäude ist vor allem die Änderung bei der CO₂-Kostenaufteilung relevant. Wer nach Inkrafttreten eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, trägt laut Haufe:

• ab 1. Januar 2028 die Hälfte der CO₂-Kosten und die Hälfte der Gas-Netzentgelte – ganz gleich, wie gut das Gebäude gedämmt ist,
• ab 1. Januar 2029 zusätzlich die Hälfte der Kosten für die gesetzlich vorgeschriebenen klimafreundlichen Brennstoffe, bis zu einem Anteil von 30 Prozent des Verbrauchs.

Für Gebäude, in denen keine neue fossile Heizung eingebaut wird, bleibt das bestehende Stufenmodell bestehen, bei dem sich der Vermieteranteil nach den Emissionen pro Quadratmeter richtet. Für kleine Vermieter mit höchstens sechs Wohnungen, niedriger Miete und einem Gebäude der Effizienzklasse G oder H ist eine Härtefallregel vorgesehen. Vermieter müssen ihre Mieter schriftlich informieren.

Was bedeutet das für Ihre Kalkulation?

Bisher war die Heizungsentscheidung für viele Vermieter vor allem eine Frage der Investitionskosten: Eine Gas-Brennwertheizung ist in der Anschaffung deutlich günstiger als eine Wärmepumpe. Mit der hälftigen Kostenteilung verschiebt sich die Rechnung. Ein Teil der laufenden Brennstoffkosten landet dauerhaft beim Eigentümer – und dieser Anteil steigt mit dem CO₂-Preis und der Biotreppe.

Für die Bewertung eines Bestandsobjekts heißt das: Die Heizungsart wird zum Kalkulationsfaktor. Bei Objekten mit älterer Öl- oder Gasheizung sollten Sie die absehbare Erneuerung und deren laufende Kosten in die Ankaufsprüfung einbeziehen – ähnlich wie bei der Betrachtung von Kaufpreisfaktor und Mietrendite.

Wie hängen Förderung und Umlage zusammen?

Für klimafreundliche Heizungen wie Wärmepumpen erhalten Vermieter aus dem KfW-Programm 458 eine Grundförderung von 30 Prozent. Der Klimageschwindigkeitsbonus und der Einkommensbonus sind selbstnutzenden Eigentümern vorbehalten. Förderfähig sind laut ADAC bis zu 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro für jede weitere Einheit. Der Betrag für die erste Einheit sinkt ab Februar 2027 alle sechs Monate um 750 Euro.

Modernisierungskosten können Sie im Rahmen der Modernisierungsumlage anteilig auf die Miete umlegen, nach Abzug von Förderung und Erhaltungsanteil. Für den Heizungstausch gilt eine eigene, niedrige Kappungsgrenze, die die Umlage in der Praxis begrenzt. Steuerlich sind Instandhaltungsmaßnahmen an vermieteten Objekten häufig sofort als Werbungskosten abziehbar – bei Maßnahmen kurz nach dem Erwerb sind die Regeln zu anschaffungsnahen Herstellungskosten zu beachten. Lassen Sie die konkrete Gestaltung steuerlich prüfen.

Wie finanzieren Sie den Heizungstausch?

Größere Heizungsprojekte in Mehrfamilienhäusern lassen sich mit dem KfW-Zuschuss und einem ergänzenden Darlehen finanzieren. Entscheidend ist, dass der Förderantrag vor Beginn der Maßnahme gestellt wird. Für Bestandshalter mit mehreren Objekten kann es sinnvoll sein, Heizungserneuerungen über das Portfolio zu planen und die Finanzierung frühzeitig mit der Bank abzustimmen.

Rechenbeispiel: Was kostet eine neue Gasheizung den Vermieter ab 2028?

Bei einem mittelgroßen Mehrfamilienhaus mit neuer Gasheizung sind ab 2028 grob 1.300 bis 1.700 Euro im Jahr nicht mehr umlagefähig, ab 2029 mehr. Die Größenordnung hängt vor allem vom Verbrauch, vom CO₂-Preis nach dem Start des EU-Emissionshandels ETS 2 und von den örtlichen Netzentgelten ab. Das folgende Rechenbeispiel arbeitet mit angenommenen Werten.

Annahmen: Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten und 600 m² Wohnfläche, Verbrauch 120 kWh/m² pro Jahr, also 72.000 kWh Erdgas. Emissionsfaktor 0,201 kg CO₂ je kWh (Umweltbundesamt laut EMA Energiewelt, 09/2026). Daraus ergeben sich rund 14,5 Tonnen CO₂ pro Jahr.

Kostenposition (brutto)	Basis	Gesamt / Jahr	Vermieteranteil 50 %
CO₂-Kosten, Szenario 60 €/t	14,5 t × 60 € + 19 % USt	rund 1.030 €	rund 515 €
CO₂-Kosten, Szenario 100 €/t	14,5 t × 100 € + 19 % USt	rund 1.720 €	rund 860 €
Gas-Netzentgelte	72.000 kWh × rund 2,2 ct	rund 1.580 €	rund 790 €
Biobrennstoff ab 2029 (10 %)	7.200 kWh × angenommen 5 ct Mehrpreis	rund 360 €	rund 180 €

Zur Einordnung der Werte:

• CO₂-Preis: 2026 gilt ein Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne, für 2027 hat das Bundeskabinett denselben Korridor beschlossen, Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen. Ab 2028 bildet sich der Preis im ETS 2 am Markt, eine belastbare Prognose gibt es nicht (Quelle: EMA Energiewelt, Stand 16.09.2026). Die 100 €/t sind deshalb ein Szenario, keine Vorhersage.
• Netzentgelte: Für den Abnahmefall Mehrfamilienhaus weist der BDEW einen Gaspreis von 11,17 ct/kWh aus, davon 19,7 % Netzentgelte inklusive Messung (Quelle: BDEW-Gaspreisanalyse, Stand 08/2026). Die 2,2 ct/kWh sind daraus selbst berechnet. Die tatsächlichen Werte unterscheiden sich je nach Netzgebiet deutlich.
• Biotreppe: Den Mehrpreis klimafreundlicher Brennstoffe 2029 kennt heute niemand. Mit jeder Stufe der Biotreppe steigt der Anteil, bei der hälftigen Teilung allerdings nur bis zu einem Anteil von 30 Prozent.

Im Beispiel trägt der Vermieter ab 2028 also rund 1.300 bis 1.650 Euro pro Jahr selbst, ab 2029 rund 1.500 bis 1.850 Euro, mit steigender Tendenz. Über eine typische Zinsbindung von zehn Jahren kommen so schnell 15.000 Euro und mehr zusammen. Diesen Betrag sollten Sie der Investitionsentscheidung gegenüberstellen: Für eine Wärmepumpe wären bei acht Wohneinheiten bis zu 119.000 Euro förderfähig (28.000 Euro für die erste, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro für jede weitere Einheit, laut ADAC, Stand 07/2026). Mit 30 Prozent Grundförderung ergibt das einen Zuschuss von bis zu 35.700 Euro.

Wie wirkt sich die Heizungsart auf die Finanzierung aus?

Nicht umlagefähige Heizkosten mindern den Reinertrag des Objekts, und genau damit rechnet die Bank. Die Kapitaldienstfähigkeit wird aus den Mieterträgen nach Abzug der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten ermittelt. Steigen diese Kosten dauerhaft, sinkt der Spielraum für Zins und Tilgung. Das gilt auch für die Ertragswertermittlung, auf der der Beleihungswert aufbaut. Wie Banken hier rechnen, erläutert unser Beitrag zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR).

Für die Praxis bedeutet das: Wer ein Bestandsobjekt finanziert oder refinanziert, sollte die Heizungsstrategie in der Finanzierungsanfrage offenlegen. Eine bereits geplante und geförderte Umstellung kann die Kalkulation stabilisieren. Eine neue fossile Anlage ohne Rücklage für die steigenden Kostenanteile kann sie belasten.

Was gehört auf die Checkliste für Vermieter und Bestandshalter?

Bevor Sie eine Heizungsentscheidung treffen oder ein Objekt ankaufen, sollten Sie diese Punkte geklärt haben:

• Bestand erfassen: Alter, Typ und Zustand der Heizung, Verbrauch der letzten drei Abrechnungsperioden, Effizienzklasse laut Energieausweis.
• Szenarien rechnen: neue Gasheizung mit Kostenteilung und Biotreppe gegenüber Wärmepumpe oder Wärmenetz mit Förderung, jeweils über die geplante Haltedauer.
• Fördervoraussetzungen prüfen: Private Vermieter beantragen über KfW 458, Unternehmen haben ein eigenes Programm (KfW 459, laut Handwerksblatt). Für Antrag und Verträge gilt die Reihenfolge des jeweils aktuellen KfW-Merkblatts. Zuerst kommt die Bestätigung zum Antrag des Fachbetriebs.
• Mieter informieren: Die schriftliche Information der Mieter ist Pflicht und Voraussetzung für eine spätere Mieterhöhung. Die mietrechtlichen Einzelheiten der Umlage nach neuem Recht sollten Sie rechtlich prüfen lassen.
• Finanzierung abstimmen: Zuschuss, ergänzendes Darlehen und gegebenenfalls Zwischenfinanzierung bis zur Auszahlung zusammen planen.
• Kostenabrechnung vorbereiten: Künftig sind fossile und nicht fossile Anteile in der Heizkostenabrechnung getrennt auszuweisen (laut Berliner Mieterverein zum Gesetzentwurf). Klären Sie mit Ihrem Abrechnungsdienstleister, ob er das abbilden kann.

Ergänzende Quellen: EMA Energiewelt – CO₂-Preis 2027 (Stand 16.09.2026) · BDEW – Gaspreisanalyse (Stand 08/2026) · EMA Energiewelt – Wärmepumpen-Förderung seit 21.07.2026 (Stand 31.07.2026) · Berliner Mieterverein – Gebäudemodernisierungsgesetz (Stand 01.06.2026) · Handwerksblatt – Heizungsförderung für Unternehmen und Vermieter (01.09.2024)

Häufige Fragen

Gilt die hälftige CO₂-Kostenteilung für alle Gebäude?

Nein. Sie betrifft Mietverhältnisse, in denen nach Inkrafttreten des Gesetzes eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut wird. Für alle anderen Gebäude bleibt es beim bisherigen Stufenmodell nach Emissionen pro Quadratmeter.

Gibt es Ausnahmen für kleine Vermieter?

Ja, eine Härtefallregel. Sie greift laut Haufe nur, wenn mehrere Bedingungen erfüllt sind, darunter höchstens sechs Wohnungen, eine niedrige Miete und ein Gebäude der Effizienzklasse G oder H.

Welche Förderung erhalten Vermieter für eine Wärmepumpe?

Die Grundförderung von 30 Prozent. Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus sind selbstnutzenden Eigentümern vorbehalten.

Kann ich die Kosten auf die Miete umlegen?

Im Rahmen der Modernisierungsumlage, abzüglich Förderung und Erhaltungsanteil. Für den Heizungstausch gilt eine besondere Kappungsgrenze, die die Umlage in der Praxis stark begrenzt.

Muss ich die Mieter informieren?

Ja. Vermieter müssen die Mieter schriftlich informieren. Wer zu spät informiert, riskiert laut Haufe den Anspruch auf die Härtefallregel und Rückforderungen.